Nhu cầu trở về Việt Nam mua nhà để sinh sống, đầu tư hoặc chuẩn bị tài sản cho gia đình ngày càng phổ biến trong cộng đồng người Việt ở nước ngoài. Tuy nhiên, người Việt định cư nước ngoài mua nhà 2026 không phải trường hợp nào cũng có phạm vi quyền giống nhau. Pháp luật hiện hành phân biệt giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch nước ngoài. Việc xác định đúng tư cách pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến loại bất động sản được mua, giấy tờ phải xuất trình và quyền sử dụng đất được ghi nhận.
Bài viết tham khảo dưới đây phân tích các điều kiện, phạm vi sở hữu, thủ tục giao dịch và những rủi ro pháp lý cần kiểm tra trước khi mua nhà tại Việt Nam.
Cơ sở pháp lý
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện được điều chỉnh chủ yếu bởi:
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15;
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15;
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15;
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;
- Các quy định về quốc tịch, dân sự, công chứng, thuế và quản lý ngoại hối có liên quan.
Luật Nhà ở xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một nhóm đối tượng riêng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều kiện cơ bản là người đó được phép nhập cảnh vào Việt Nam và việc sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất phải phù hợp với pháp luật đất đai.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm những nhóm nào?
Khi thực hiện giao dịch, không nên sử dụng chung khái niệm “Việt kiều” mà cần xác định người mua thuộc một trong hai nhóm pháp lý sau.
Người định cư ở nước ngoài nhưng còn quốc tịch Việt Nam
Luật Đất đai 2024 xếp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam vào nhóm “cá nhân”, cùng với cá nhân trong nước. Điều này tạo cơ sở để người còn quốc tịch Việt Nam thực hiện quyền sử dụng đất về cơ bản tương tự cá nhân đang sinh sống trong nước. Người thuộc nhóm này có thể chứng minh tư cách của mình bằng hộ chiếu Việt Nam, thẻ căn cước hoặc giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Đây là người đã từng có quốc tịch Việt Nam hoặc có nguồn gốc Việt Nam nhưng hiện sử dụng quốc tịch nước ngoài. Nhóm này được Luật Đất đai quy định riêng, với phạm vi nhận quyền sử dụng đất cụ thể hơn. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn mua nhà phải có giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam và được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Nghị định 95/2024/NĐ-CP yêu cầu người mua xuất trình hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế, kèm theo giấy xác nhận là người gốc Việt Nam theo pháp luật quốc tịch.
Việc phân loại đúng hai nhóm trên là bước đầu tiên cần thực hiện trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán.
Điều kiện để người Việt định cư nước ngoài mua nhà
Theo Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Việc sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất được thực hiện theo Luật Đất đai.
Trên thực tế, người mua cần đáp ứng đồng thời các nhóm điều kiện sau.
Có giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý
Đối với người còn quốc tịch Việt Nam, giấy tờ chứng minh có thể là:
- Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị;
- Thẻ căn cước;
- Giấy tờ khác có giá trị xác nhận quốc tịch Việt Nam.
Đối với người gốc Việt Nam mang hộ chiếu nước ngoài, hồ sơ thường cần:
- Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế còn giá trị;
- Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam;
- Giấy tờ chứng minh đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.
Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và dấu nhập cảnh tại thời điểm tạo lập nhà ở. Người gốc Việt Nam phải có hộ chiếu hoặc giấy tờ đi lại quốc tế còn giá trị, kèm dấu kiểm chứng nhập cảnh tại thời điểm ký giao dịch.
Bất động sản phải đủ điều kiện giao dịch
Không phải mọi nhà đất đều có thể được chuyển nhượng. Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra tối thiểu:
- Người bán có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Bất động sản không thuộc diện tranh chấp hoặc bị kê biên;
- Quyền sử dụng đất còn thời hạn nếu thuộc loại đất sử dụng có thời hạn;
- Nhà ở đã hoàn thành thủ tục xây dựng, hoàn công khi pháp luật yêu cầu;
- Bất động sản không bị hạn chế chuyển nhượng;
- Dự án đã đủ điều kiện mở bán nếu mua từ chủ đầu tư;
- Thông tin quy hoạch, thế chấp và nghĩa vụ tài chính đã được xác minh.
Nhà ở hợp pháp của người đủ điều kiện được cơ quan nhà nước công nhận thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đối với nhà ở được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, nhà ở đó phải là nhà ở có sẵn, trừ các cơ chế cấp giấy theo quy định riêng đối với dự án.
Hình thức nhận quyền phải phù hợp với từng nhóm người mua
Người còn quốc tịch Việt Nam được xác định là cá nhân theo Luật Đất đai. Vì vậy, họ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phạm vi và điều kiện áp dụng đối với cá nhân. Trong khi đó, người gốc Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất theo những hình thức mà Luật Đất đai cho phép rõ ràng. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi mua đất trống hoặc nhận tặng cho nhà đất.
Người Việt định cư nước ngoài được mua những loại nhà đất nào?
Mua căn hộ chung cư
Cả người còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đáp ứng điều kiện nhập cảnh đều có thể mua căn hộ chung cư hợp pháp tại Việt Nam. Quyền sở hữu căn hộ bao gồm phần sở hữu riêng trong căn hộ và quyền sử dụng chung đối với phần diện tích, công trình tiện ích chung của nhà chung cư theo quy định.
Mua nhà ở riêng lẻ gắn với đất ở
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà phố, biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ gắn với quyền sử dụng đất ở nếu:
- Người mua đáp ứng điều kiện về quốc tịch hoặc nguồn gốc Việt Nam;
- Được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
- Nhà đất có đầy đủ hồ sơ pháp lý;
- Giao dịch không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế.
Luật Đất đai cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh mua hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở. Trường hợp mua đất đã có hạ tầng để tự xây nhà, dự án và lô đất phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Mua đất ở không có nhà ngoài dự án
Đây là nội dung thường gây nhầm lẫn.
- Đối với người còn quốc tịch Việt Nam, do được xếp vào nhóm cá nhân, người mua có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định áp dụng đối với cá nhân, không phụ thuộc vào việc đang cư trú trong hay ngoài Việt Nam. Luật Đất đai cũng quy định cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc nơi cư trú, trừ một số trường hợp hạn chế riêng.
- Đối với người gốc Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài, pháp luật cho phép mua nhà gắn với đất ở hoặc nhận đất ở trong dự án phát triển nhà ở. Vì vậy, việc mua riêng một thửa đất ở trống nằm ngoài dự án cần được xem xét thận trọng. Không nên mặc nhiên áp dụng quyền của công dân Việt Nam cho người chỉ có giấy xác nhận nguồn gốc Việt Nam.
Nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà đất
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh có thể:
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở;
- Nhận thừa kế các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở;
- Nhận tặng cho nhà ở gắn với đất ở từ người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật dân sự.
Quyền nhận tặng cho của người gốc Việt Nam hẹp hơn quyền nhận tặng cho của công dân Việt Nam. Do đó, cần kiểm tra quan hệ giữa bên tặng cho và bên nhận trước khi lập hợp đồng.
Có bị giới hạn 30% số căn hộ hoặc thời hạn sở hữu 50 năm không?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện không thuộc nhóm cá nhân nước ngoài thông thường. Giới hạn sở hữu không quá 30% căn hộ trong một tòa chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ và thời hạn sở hữu tối đa 50 năm là các quy định áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài theo Điều 17 đến Điều 20 Luật Nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định thành một nhóm chủ thể riêng tại Điều 8 Luật Nhà ở. Sau khi đáp ứng điều kiện và được công nhận quyền sở hữu, họ có các quyền của chủ sở hữu như bán, tặng cho, cho thuê, để thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở, nhưng vẫn phải tuân thủ những giới hạn riêng của pháp luật đất đai nếu có.
Vì vậy, không nên áp dụng máy móc thời hạn 50 năm hoặc hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài đối với người đã được xác nhận là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Quyền của người Việt định cư nước ngoài sau khi mua nhà
Sau khi được công nhận quyền sở hữu hợp pháp, chủ sở hữu có quyền:
- Sử dụng nhà ở để ở và cho mục đích khác mà pháp luật không cấm;
- Bán hoặc cho thuê nhà;
- Tặng cho hoặc để thừa kế;
- Thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện;
- Khiếu nại, khởi kiện để bảo vệ quyền sở hữu;
- Được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Riêng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp nhà ở gắn với đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, đồng thời có thể chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo phạm vi luật định.
Pháp luật hiện hành tạo điều kiện để người Việt định cư nước ngoài mua nhà 2026 và đứng tên sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, phạm vi quyền phụ thuộc vào việc người mua còn quốc tịch Việt Nam hay chỉ có nguồn gốc Việt Nam. Người còn quốc tịch Việt Nam có phạm vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng hơn. Người gốc Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài được mua nhà gắn với đất ở, nhận đất ở trong dự án và nhận thừa kế, tặng cho trong những trường hợp luật định.
