Từ năm 2026, quy định về Thu hồi đất bồi thường theo luật mới thay đổi liên quan đến trường hợp thu hồi đất, phương pháp xác định giá bồi thường, cơ chế xử lý phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận trên 75% và một số thủ tục về tái định cư. Những thay đổi này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất, doanh nghiệp và nhà đầu tư triển khai dự án. Hãy cùng xem qua bài viết tham khảo dưới đây.
Căn cứ pháp lý về thu hồi đất, bồi thường từ năm 2026
Các quy định về thu hồi đất bồi thường theo luật mới được xây dựng trên những văn bản chính sau:
- Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024;
- Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội;
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ;
- Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đã được sửa đổi, bổ sung;
- Các quyết định của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và chính sách hỗ trợ tại địa phương.
Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và áp dụng đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, tổ chức và cá nhân có liên quan. Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết nhiều nội dung về diện tích đất còn lại chưa thỏa thuận được, giá đất, bảng giá đất và các trường hợp không được bồi thường.
Những trường hợp thu hồi đất mới được bổ sung
Thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế
Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện:
- Dự án trong khu thương mại tự do;
- Dự án trong trung tâm tài chính quốc tế.
Đây được xem là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định mới tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai các dự án quy mô lớn, có tính chất đặc thù và gắn với định hướng thu hút đầu tư quốc tế.
Thu hồi phần đất còn lại khi đã thỏa thuận được trên 75%
Một điểm mới có ảnh hưởng lớn đến các dự án đầu tư là cơ chế xử lý phần diện tích đất mà chủ đầu tư chưa thể thỏa thuận với người sử dụng đất. Theo đó, khi dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần đất còn lại nếu đồng thời đáp ứng hai điều kiện:
- Đã thỏa thuận được trên 75% tổng diện tích đất trong phạm vi dự án;
- Đã thỏa thuận được với trên 75% tổng số người sử dụng đất.
Việc thu hồi không được thực hiện tự động. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phải xem xét và thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại, sau đó Nhà nước mới thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư. Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định cụ thể cách xác định số người sử dụng đất. Chẳng hạn, hộ gia đình được tính là một người sử dụng đất; vợ chồng cùng có quyền sử dụng đất được tính là một người; nhóm người có chung quyền sử dụng đất hoặc cộng đồng dân cư cũng được tính là một người sử dụng đất. Một người có nhiều thửa đất trong cùng dự án vẫn chỉ được tính một lần.
Cơ chế trên giúp hạn chế tình trạng một phần diện tích nhỏ làm đình trệ toàn bộ dự án. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng khi xác định tỷ lệ diện tích, số lượng người sử dụng đất và tính pháp lý của các thỏa thuận đã ký.
Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT
Pháp luật cũng bổ sung trường hợp thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao, thường gọi là hợp đồng BT. Ngoài ra, Nhà nước có thể thu hồi đất để tạo quỹ đất cho tổ chức đang bị thu hồi đất thuê lại nhằm tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh trong những trường hợp luật định.
Điều kiện thu hồi đất và bố trí tái định cư
Về nguyên tắc, trước khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cơ quan có thẩm quyền phải:
- Hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Hoàn thành việc bố trí tái định cư theo quy định.
Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép một số ngoại lệ.
Trường hợp được thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường
Đất có thể được thu hồi trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt nếu phương án không có nội dung bố trí tái định cư, đã được niêm yết công khai và thuộc một trong các trường hợp:
- Dự án quan trọng quốc gia;
- Dự án đầu tư công khẩn cấp;
- Dự án khác có trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi trước khi phê duyệt phương án.
Trường hợp thu hồi trước khi hoàn thành tái định cư
Nhà nước có thể thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư đối với:
- Dự án đầu tư công khẩn cấp;
- Dự án thực hiện tái định cư tại chỗ;
- Dự án bố trí tái định cư theo tuyến của công trình chính.
Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy định việc bố trí tạm cư, thời gian tạm cư và kinh phí tạm cư cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất bồi thường theo quy định mới được tính thế nào?
Áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất
Một trong những thay đổi quan trọng nhất là phương pháp xác định giá đất dùng để tính tiền bồi thường.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định dựa trên:
Giá đất trong bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho khu vực, vị trí và loại đất tương ứng.
Quy định này làm tăng vai trò của bảng giá đất cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, còn hệ số điều chỉnh được xây dựng dựa trên thông tin giá thị trường, điều kiện quy hoạch, vị trí và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ nhưng vị trí tái định cư chưa có trong bảng giá đất, cơ quan có thẩm quyền có thể căn cứ giá của vị trí tương tự. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp xã phải báo cáo để trình bổ sung vị trí đó vào bảng giá đất tại kỳ họp gần nhất của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Bồi thường phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận trên 75%
Đối với phần diện tích còn lại được Nhà nước thu hồi sau khi chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 75%, người có đất bị thu hồi được bồi thường như trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý, nếu số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức giá trung bình mà chủ đầu tư đã thỏa thuận với các chủ sử dụng đất khác, người có đất bị thu hồi được nhận thêm phần tiền chênh lệch.
Chủ đầu tư phải ứng trước cả kinh phí bồi thường và khoản chênh lệch này. Khoản chênh lệch được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn cách xác định mức trung bình theo từng loại đất. Việc tính toán được thực hiện trên cơ sở tổng số tiền đã thỏa thuận chia cho tổng diện tích đất cùng loại đã nhận chuyển quyền trong phạm vi dự án.
Thời hạn thông báo và công khai phương án bồi thường
Theo quy định áp dụng từ năm 2026, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi liên quan chậm nhất:
- 60 ngày đối với đất nông nghiệp;
- 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư và đăng trên cổng thông tin điện tử của cấp xã trong 10 ngày. Nếu còn ý kiến không đồng ý, thời hạn tổ chức đối thoại không được vượt quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến về phương án.
Đối với thông báo thu hồi đất được ban hành trước ngày 01/08/2024 nhưng chưa có quyết định thu hồi trước ngày 01/01/2026, thông báo cũ hết hiệu lực. Cơ quan nhà nước phải ban hành lại thông báo nếu tiếp tục thực hiện thu hồi đất.
Thời hạn chi trả tiền bồi thường
Theo Điều 94 Luật Đất đai 2024, trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực, đơn vị thực hiện bồi thường phải chi trả tiền cho người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản.
Nếu chậm chi trả, ngoài khoản tiền theo phương án đã được duyệt, người có đất bị thu hồi còn được thanh toán khoản tiền tương ứng với mức tiền chậm nộp theo pháp luật về quản lý thuế, tính trên số tiền và thời gian chậm trả.
Trường hợp người được bồi thường không nhận tiền hoặc đất, tài sản đang có tranh chấp, tiền bồi thường được gửi vào tài khoản của đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối. Tiền lãi phát sinh được trả cho người có quyền nhận bồi thường.
Bồi thường nhà ở, công trình và tài sản trên đất
Đối với nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống phải tháo dỡ toàn bộ, hoặc phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, mức bồi thường được xác định theo giá trị xây dựng mới của toàn bộ nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Nếu phần công trình còn lại vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, việc bồi thường được tính theo thiệt hại thực tế và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đơn giá bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi, rừng tự nhiên và rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Địa phương có trách nhiệm xem xét điều chỉnh khi giá cả hoặc điều kiện thực tế biến động.
Những trường hợp không được bồi thường về đất
Nghị quyết 254/2025/QH15 tiếp tục xác định một số nhóm đất không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi, gồm:
- Đất thuộc trường hợp không được bồi thường theo Điều 107 Luật Đất đai;
- Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý;
- Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Đất bị thu hồi do chấm dứt việc sử dụng, tự nguyện trả lại đất hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng;
- Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung trường hợp không được bồi thường đối với đất lấn, chiếm trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hoặc công trình công cộng trước ngày 01/07/2014, đã bị ngăn chặn nhưng người sử dụng vẫn cố tình vi phạm. Đất lấn, chiếm của cơ quan hoặc tổ chức nhà nước kể từ ngày 01/07/2014 trở về sau cũng thuộc trường hợp không được bồi thường về đất.
Tuy nhiên, không được bồi thường về đất không đồng nghĩa với việc đương nhiên không được xem xét mọi khoản hỗ trợ. Người sử dụng đất vẫn cần đối chiếu điều kiện bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất và chính sách hỗ trợ cụ thể của địa phương.
Các quy định về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư có liên quan đồng thời đến pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính và giải quyết tranh chấp. Việc xác định sai loại đất, thời điểm áp dụng hoặc giá bồi thường có thể ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của người sử dụng đất và tiến độ dự án.
Quy định thu hồi đất bồi thường theo luật mới từ năm 2026 đã mở rộng một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bổ sung cơ chế xử lý phần diện tích chưa thỏa thuận khi dự án đạt tỷ lệ trên 75% và thay đổi phương pháp xác định giá bồi thường. Bên cạnh việc tạo điều kiện tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, quy định mới cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về minh bạch thủ tục, công khai phương án và bảo đảm quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư nên rà soát đầy đủ hồ sơ, quy định chuyển tiếp và chính sách của từng địa phương trước khi chấp thuận phương án hoặc thực hiện khiếu nại.
