Ngày 30/6/2026, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 1177/QĐ-TTg điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất 2030 doanh nghiệp khi đầu tư từ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050. Quy hoạch mới mở rộng quỹ đất phi nông nghiệp, đồng thời tác động trực tiếp đến việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, triển khai dự án và giao dịch M&A bất động sản. Tuy nhiên, doanh nghiệp không nên hiểu rằng mọi dự án đều tự động được hưởng lợi từ việc điều chỉnh này; việc triển khai vẫn phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Hãy cùng xem qua bài viết tham khảo dưới đây.
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia đến năm 2030 được điều chỉnh như thế nào?
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021–2030 ban đầu được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết 39/2021/QH15 ngày 13/11/2021. Sau đó, các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ theo Quyết định 326/QĐ-TTg ngày 09/3/2022 của Thủ tướng Chính phủ.
Đến năm 2025, Chính phủ ban hành Nghị quyết 52/NQ-CP phê duyệt nhiệm vụ lập điều chỉnh quy hoạch. Nghị quyết 99/NQ-CP tiếp tục thống nhất hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Ngày 19/6/2026, Bộ Chính trị ban hành Thông báo kết luận 04-TB/TW, yêu cầu hoàn thiện đề án và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch trước ngày 01/7/2026. Thông báo đồng thời yêu cầu rà soát chính xác diện tích đất trồng lúa, đất rừng và xử lý vướng mắc thực tiễn nhưng không để xảy ra trục lợi chính sách, tham nhũng, lợi ích nhóm hoặc hợp thức hóa sai phạm.
Thực hiện yêu cầu trên, ngày 30/6/2026, Quyết định 1177/QĐ-TTg chính thức phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Điểm cần lưu ý là Thông báo 04-TB/TW thể hiện chủ trương và yêu cầu chỉ đạo, còn Quyết định 1177/QĐ-TTg là văn bản phê duyệt phương án điều chỉnh quy hoạch. Khi đánh giá dự án, doanh nghiệp cần xem xét Quyết định 1177/QĐ-TTg cùng quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, kế hoạch sử dụng đất và các quyết định phân bổ chỉ tiêu tại địa phương.
Những chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2030 đáng chú ý
Theo phương án điều chỉnh, tổng diện tích nhóm đất nông nghiệp đến năm 2030 là khoảng 26,611 triệu ha, giảm khoảng 1,121 triệu ha so với chỉ tiêu được xác định tại Nghị quyết 39/2021/QH15. Trong khi đó, nhóm đất phi nông nghiệp được điều chỉnh lên khoảng 6,089 triệu ha, tăng khoảng 1,192 triệu ha so với quy hoạch trước đây.
Một số chỉ tiêu cụ thể gồm:
- Đất trồng lúa: Khoảng 3,253 triệu ha, giảm khoảng 315.850 ha so với chỉ tiêu theo Nghị quyết 39/2021/QH15.
- Đất rừng đặc dụng: Khoảng 2,485 triệu ha, tăng khoảng 29.250 ha.
- Đất rừng phòng hộ: Khoảng 5,085 triệu ha, giảm khoảng 145.020 ha.
- Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên: Khoảng 3,713 triệu ha, giảm khoảng 237.870 ha.
- Đất quốc phòng: Khoảng 289.780 ha.
- Đất an ninh: Khoảng 80.000 ha.
Việc tăng chỉ tiêu đất phi nông nghiệp phản ánh nhu cầu dành thêm không gian cho hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, đô thị, quốc phòng và an ninh. Tuy nhiên, sự điều chỉnh ở cấp quốc gia không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều có thể ngay lập tức chuyển đất nông nghiệp sang đất sản xuất hoặc đất thương mại.
Chỉ tiêu phải tiếp tục được cụ thể hóa trong quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và phương án phân bổ đất đai tại từng địa phương. Doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng và nghĩa vụ tài chính trước khi được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất 2030 tác động đến doanh nghiệp ra sao?
1. Mở rộng không gian cho công nghiệp, dịch vụ và hạ tầng
Quyết định 1177/QĐ-TTg ưu tiên quỹ đất cho hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị và các động lực tăng trưởng mới. Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch được đặt trong bối cảnh phát triển kinh tế giai đoạn 2026–2030, với định hướng đẩy mạnh công nghiệp chế biến, chế tạo, kinh tế số và đô thị hóa.
Đây có thể là cơ sở để các địa phương rà soát và bổ sung quỹ đất cho:
- Khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu kinh tế.
- Trung tâm logistics, kho bãi và dịch vụ cảng.
- Hạ tầng giao thông, năng lượng và viễn thông.
- Dự án đô thị, nhà ở và dịch vụ thương mại.
- Trung tâm đổi mới sáng tạo và hạ tầng số.
Tuy nhiên, tăng chỉ tiêu đất phi nông nghiệp chỉ tạo dư địa về quy hoạch, không phải là sự bảo đảm rằng một dự án cụ thể chắc chắn được chấp thuận.
Nhà đầu tư cần xác định vị trí dự án có được cập nhật vào quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị hoặc nông thôn và danh mục dự án thu hồi đất hay không. Việc chỉ dựa trên định hướng quy hoạch quốc gia để nhận chuyển nhượng đất có thể dẫn đến rủi ro kéo dài thủ tục hoặc không thể triển khai dự án.
2. Các dự án đang chờ điều chỉnh quy hoạch có thêm cơ sở tháo gỡ
Trong giai đoạn quy hoạch quốc gia chưa được phê duyệt điều chỉnh, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP để xử lý một số vướng mắc trong thực hiện dự án, đặc biệt sau khi sắp xếp đơn vị hành chính. Nghị quyết cho phép cơ quan có thẩm quyền căn cứ quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc chỉ tiêu được phân bổ cho đơn vị hành chính mới để thực hiện thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp.
Sau khi Quyết định 1177/QĐ-TTg được ban hành, các quy hoạch ngành, vùng và địa phương phải tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã điều chỉnh.
Đối với doanh nghiệp có dự án bị đình trệ do mâu thuẫn về chỉ tiêu hoặc địa giới hành chính, đây là thời điểm cần chủ động:
- Kiểm tra lại căn cứ quy hoạch của dự án.
- Đối chiếu địa danh cũ và đơn vị hành chính mới.
- Xác định cơ quan đang có thẩm quyền xử lý hồ sơ.
- Rà soát yêu cầu cập nhật dự án vào quy hoạch địa phương.
- Làm rõ việc kế thừa các văn bản chấp thuận đã được ban hành.
3. Dự án chậm triển khai đối mặt với áp lực thu hồi đất cao hơn
Một nội dung tác động trực tiếp đến doanh nghiệp là yêu cầu kiên quyết thu hồi đất và mặt nước đã giao nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả. Quyết định cũng yêu cầu địa phương công khai những trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa đất vào sử dụng; tăng cường thanh tra dự án đầu tư; xử lý hành vi gây ô nhiễm, hủy hoại hoặc làm thoái hóa đất.
Doanh nghiệp đang quản lý quỹ đất dự án cần kiểm tra:
- Thời hạn đưa đất vào sử dụng theo quyết định giao hoặc cho thuê đất.
- Tiến độ thực hiện dự án trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
- Nghĩa vụ ký quỹ hoặc bảo đảm thực hiện dự án.
- Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
- Hồ sơ gia hạn tiến độ hoặc gia hạn sử dụng đất.
- Nguyên nhân khách quan làm chậm dự án và tài liệu chứng minh.
Việc chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, thay đổi quy hoạch hoặc chậm thủ tục hành chính không đương nhiên miễn trách nhiệm cho nhà đầu tư. Doanh nghiệp cần có hồ sơ chứng minh nguyên nhân chậm tiến độ và thực hiện thủ tục gia hạn đúng thời điểm.
4. Chuyển mục đích sử dụng đất lúa và đất rừng tiếp tục được kiểm soát
Quy hoạch điều chỉnh vẫn nhấn mạnh yêu cầu duy trì hợp lý diện tích đất trồng lúa nhằm bảo đảm an ninh lương thực. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và rừng tự nhiên tiếp tục được quản lý chặt chẽ, gắn với bảo tồn đa dạng sinh học, bảo vệ môi trường và phòng chống thiên tai. Do đó, việc giảm một số chỉ tiêu đất nông nghiệp ở cấp quốc gia không nên được hiểu là nới lỏng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Dự án liên quan đến đất trồng lúa, đất rừng hoặc khu vực có chức năng sinh thái cần được đánh giá đồng thời theo pháp luật về:
- Đất đai.
- Lâm nghiệp.
- Bảo vệ môi trường.
- Đầu tư.
- Tài nguyên nước.
- Đa dạng sinh học.
- Phòng, chống thiên tai.
Nếu hoàn tất giao dịch nhận chuyển nhượng trước khi xác minh khả năng chuyển mục đích, doanh nghiệp có thể sở hữu quỹ đất nhưng không thể đưa đất vào dự án theo kế hoạch ban đầu.
5. Dữ liệu quy hoạch sẽ được công khai và số hóa mạnh hơn
Quyết định 1177/QĐ-TTg yêu cầu đẩy nhanh xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất. Dữ liệu đất đai sẽ được kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ sở dữ liệu chuyên ngành có liên quan.
Cơ quan quản lý được định hướng ứng dụng trí tuệ nhân tạo, học máy, blockchain, dữ liệu lớn, ảnh vệ tinh và hệ thống thông tin địa lý GIS để cập nhật, truy xuất và giám sát biến động sử dụng đất. Thông tin quy hoạch cũng phải được công khai để người dân và doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận.
Về dài hạn, số hóa có thể giúp doanh nghiệp giảm thời gian kiểm tra hồ sơ và tăng khả năng phát hiện chồng lấn quy hoạch. Ngược lại, hệ thống giám sát số cũng khiến hành vi sử dụng đất sai mục đích, bỏ hoang đất hoặc triển khai dự án ngoài ranh giới được phê duyệt dễ bị phát hiện hơn.
Cơ hội đầu tư theo định hướng 6 vùng kinh tế – xã hội
Quy hoạch điều chỉnh phân bổ không gian sử dụng đất dựa trên lợi thế của sáu vùng kinh tế – xã hội. Doanh nghiệp có thể tham khảo định hướng này khi xây dựng chiến lược địa điểm đầu tư.
Trung du và miền núi phía Bắc
Khu vực này ưu tiên bảo vệ rừng đầu nguồn, phát triển kinh tế cửa khẩu, khai thác lợi thế khoáng sản, du lịch và các hành lang kinh tế kết nối với Hà Nội và quốc tế. Cơ hội đầu tư có thể tập trung vào logistics cửa khẩu, du lịch sinh thái, chế biến nông lâm sản và hạ tầng liên vùng.
Đồng bằng sông Hồng
Định hướng nổi bật gồm phát triển Hà Nội theo mô hình đô thị thông minh, thúc đẩy khu vực Hải Phòng – Quảng Ninh trở thành trung tâm kinh tế biển, đồng thời phát triển công nghiệp, dịch vụ hiện đại và các trung tâm đổi mới sáng tạo. Doanh nghiệp có thể quan tâm đến công nghiệp công nghệ cao, cảng biển, logistics, đô thị, thương mại và nghiên cứu phát triển.
Bắc Trung Bộ
Quy hoạch ưu tiên hệ thống giao thông và đô thị ven biển, trung tâm du lịch biển, cảng biển, dịch vụ cảng và chế biến thủy sản. Yêu cầu bảo vệ rừng, phòng chống thiên tai và thích ứng biến đổi khí hậu vẫn được đặt ở mức cao.
Duyên hải Nam Trung Bộ và Tây Nguyên
Khu vực này được định hướng nâng cao hiệu quả khu kinh tế, khu công nghiệp, công nghiệp chế biến, năng lượng sạch, năng lượng tái tạo và năng lượng hạt nhân. Các cảng nước sâu, hành lang Đông – Tây, du lịch biển, du lịch sinh thái và chuỗi chế biến nông sản cũng là những lĩnh vực đáng chú ý.
Đông Nam Bộ
Định hướng quy hoạch bao gồm phát triển Thành phố Hồ Chí Minh thành Trung tâm Tài chính Quốc tế; hình thành chuỗi công nghiệp – đô thị Mộc Bài – Thành phố Hồ Chí Minh – Cái Mép – Thị Vải; phát triển cảng Cái Mép – Thị Vải và thành phố sân bay Long Thành. Đây có thể là khu vực trọng điểm đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính, công nghiệp, logistics, hạ tầng sân bay, cảng biển và bất động sản đô thị.
Đồng bằng sông Cửu Long
Khu vực này tiếp tục phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghiệp chế biến nông sản và thủy sản, năng lượng sạch, đô thị hóa và hạ tầng giao thông liên vùng. Các dự án phải đặc biệt chú ý đến yêu cầu thích ứng nước biển dâng, xâm nhập mặn, sạt lở và bảo vệ rừng ngập mặn.
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia đến năm 2030 mở rộng đáng kể không gian đất phi nông nghiệp, tạo cơ sở cho phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ và đô thị. Tuy nhiên, quy hoạch mới cũng đi kèm yêu cầu giám sát chặt chẽ hơn đối với dự án chậm triển khai, đất sử dụng không hiệu quả và các trường hợp có nguy cơ sai mục đích. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát dự án theo Quyết định 1177/QĐ-TTg và các quy hoạch được cụ thể hóa tại địa phương. Việc kiểm tra pháp lý trước khi nhận chuyển nhượng đất, đầu tư dự án hoặc thực hiện M&A sẽ giúp hạn chế rủi ro về tiến độ, chi phí và khả năng khai thác quỹ đất.
