Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, chúng ta cần tìm hiểu kỹ lưỡng các thủ tục cần thiết để tránh gặp phải những rủi ro không mong muốn. Mỗi loại hình bất động sản đều có những quy trình thủ tục khác nhau. Dưới đây là hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai theo quy định cho các trường hợp bất động sản có sổ đỏ, sổ hồng và bất động sản hình thành trong tương lai nhưng chưa có sổ đỏ.
Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng
Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai theo quy định cho nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng
Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán
Quá trình đặt cọc mua nhà có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc có người thứ ba đứng ra làm chứng. Thông thường, một người thứ ba không có quan hệ với cả bên mua và bên bán sẽ được chọn làm người chứng kiến. Các thông tin cần thiết để thực hiện quy trình đặt cọc bao gồm:
- Thông tin người bán: Cung cấp họ tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân (độc thân, đã kết hôn hoặc giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn). Nếu tài sản bán có đồng sở hữu, cần cung cấp thêm thông tin của người đồng sở hữu. Chuẩn bị sổ đỏ và các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận tình trạng bất động sản hoặc trích lục bất động sản.
- Thông tin người mua: Cung cấp họ tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh nhân dân và địa chỉ hộ khẩu thường trú.
- Chuẩn bị hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng này cần nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký kết hợp đồng mua bán, hình thức thanh toán và các thỏa thuận liên quan đến thuế và phí.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi hoàn tất thủ tục đặt cọc, bước tiếp theo là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Để quá trình này diễn ra suôn sẻ, cần chuẩn bị đầy đủ các thủ tục và giấy tờ cần thiết như sau:
- Người bán cần chuẩn bị: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng), hoặc giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.
- Người mua cần chuẩn bị: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân và sổ hộ khẩu.
Sau khi hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng, bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ bàn giao tất cả các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất cho bên mua.
Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định
Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, người mua sẽ tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Để làm điều này, người mua cần mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất.
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được công chứng.
- Giấy tờ cá nhân của bên mua và bên bán (chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước, sổ hộ khẩu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản.
Nộp thuế và lệ phí: Việc nộp thuế và lệ phí sẽ tuỳ thuộc vào thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Các khoản thuế và lệ phí thường bao gồm:
- Thuế trước bạ: Bên mua chịu trách nhiệm nộp, mức thuế là 0,5% giá trị tài sản.
- Thuế thu nhập cá nhân: Bên bán chịu trách nhiệm nộp, mức thuế là 2% giá trị tài sản.
- Lệ phí địa chính và thẩm định hồ sơ: Các khoản phí này có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương, nhưng thường không quá lớn.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí:
- Trường hợp 1: Nếu hợp đồng chuyển nhượng không thỏa thuận rõ bên mua là người nộp thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
- Trường hợp 2: Nếu hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ bên mua là người nộp thuế, thời hạn nộp hồ sơ thuế và lệ phí là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất.
- Trường hợp 3: Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được nộp cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.
Sau khi nộp thuế và hoàn tất các thủ tục liên quan, người mua cần mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ, chuyển quyền sở hữu nhà đất cho người mới.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và đã nộp đầy đủ thuế, khách hàng sẽ đưa toàn bộ hồ sơ này đến UBND địa phương nơi mua bán nhà đất.
Tại đây, nếu hồ sơ của quý khách đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất theo đúng trình tự và mẫu pháp luật quy định.
Bước kế tiếp, khi quý khách đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, quý khách sẽ phải nộp toàn bộ số tiền còn lại theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Như vậy, các bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ đã được hoàn thành đầy đủ và hợp pháp.
Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng
Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai theo quy định với trường hợp mua dự án hình thành trong tương lai
Các dự án hình thành trong tương lai thường sẽ có sổ đỏ, sổ hồng sau khi bàn giao. Để thực hiện thủ tục mua bán nhà đất trong trường hợp này, người mua phải hoàn thành việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước khi tiến hành chuyển nhượng, thủ tục như sau:
Bước 1: Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai
Để mua nhà đất hình thành trong tương lai, người mua cần ký hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Quy trình này có thể khác nhau tùy từng dự án, nhưng thường bao gồm các thủ tục cơ bản sau:
- Thông tin pháp lý của người bán và người mua.
- Mô tả về nhà đất hình thành trong tương lai (theo hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, số hợp đồng mua bán…).
- Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của hợp đồng mua bán nhà đất.
- Tổng số tiền và số tiền đặt cọc được thỏa thuận chuyển nhượng.
- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo và hình thức thanh toán.
- Thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà đất hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng.
Bước 2: Làm việc với chủ đầu tư
Sau khi ký hợp đồng cọc, người mua sẽ làm việc với chủ đầu tư để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng. Thời gian hoàn thành các thủ tục này thường là từ 5-7 ngày, tùy thuộc vào chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho người bán các giấy tờ sau:
- Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã được đóng dấu.
- Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã được đóng dấu.
- Toàn bộ hóa đơn kế toán và xác nhận thanh toán công nợ.
Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
Sau khi ký hợp đồng cọc, người mua sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Sau khi tiến hành chuyển nhượng, người bán và người mua sẽ đến phòng công chứng để thực hiện giao dịch. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
Bên chuyển nhượng (Bên bán):
- Bản gốc chứng minh thư + 04 bản sao công chứng (của vợ chồng hoặc các đồng sở hữu khác).
- Bản gốc sổ hộ khẩu thường trú (của vợ chồng hoặc các đồng sở hữu khác).
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ chồng).
- Bản gốc hợp đồng mua bán nhà đất hình thành trong tương lai.
- Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà đất theo tiến độ hợp đồng mua bán.
Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua):
- Chuẩn bị bản gốc chứng minh thư, bản gốc sổ hộ khẩu thường trú.
Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, hai bên sẽ thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Thuế trước bạ là 0,5% giá trị tài sản và 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, cùng với lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.
Bước 4: Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận hồ sơ
Sau khi hoàn tất các thủ tục, người mua cần nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận lại hồ sơ hoàn chỉnh.
Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai theo quy định với nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng
Trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:
-
Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ
Trong trường hợp này, người mua không thể tiến hành thủ tục mua bán do đất không có sổ đỏ. Bởi nếu mua bán sẽ gây rủi ro lớn vì tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu, dẫn đến khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Điều quan trọng là phải đảm bảo tính hợp pháp và bảo đảm quyền lợi của mình khi mua bán bất động sản.
-
Người sử dụng đất có đủ tất cả điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ
Đối với trường hợp này, mặc dù người sử dụng đất có đủ điều kiện pháp lý để làm sổ đỏ nhưng vẫn chưa thực hiện được việc này, người mua cũng cần cẩn thận khi tiến hành giao dịch. Việc sở hữu bất động sản không có sổ đỏ có thể đang bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, tranh chấp hoặc có nguy cơ bị tịch thu.
Lưu ý quan trọng
- Việc mua bán bất động sản khi chưa có sổ đỏ, sổ hồng mang lại nhiều rủi ro và không được khuyến khích. Đảm bảo rằng tài sản mua vào là hợp pháp và được cấp phép để tránh các vấn đề pháp lý sau này.
- Luôn cập nhật các quy định mới nhất về thủ tục sang tên sổ đỏ để đảm bảo tuân thủ đầy đủ pháp luật.
Trên đây là các thông tin mang tính chất tham khảo. Nếu anh/chị đang gặp khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục mua bán bất động sản hoặc cần tư vấn về pháp lý bất động sản, hãy liên hệ ngay với GV Lawyers qua số Hotline, Email để biết thêm thông tin chi tiết. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ và tư vấn cho quý vị về các vấn đề liên quan đến bất động sản.
Xem thêm: Phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng
