Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026) đã bổ sung một điểm đáng chú ý: cho phép các bên thỏa thuận trước về mức thiệt hại tương ứng với từng nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm. Quy định mới này mở ra cơ chế dự liệu rủi ro trong hợp đồng xây dựng, giúp các bên chủ động hơn khi xác định trách nhiệm pháp lý nếu xảy ra vi phạm.
Tuy nhiên, nhiều câu hỏi pháp lý cũng được đặt ra:
- Thỏa thuận về mức thiệt hại có giống cơ chế Liquidated Damages trong pháp luật nước ngoài hay không?
- Mức thiệt hại định trước có bị tòa án xem xét lại hay không?
- Quy định này ảnh hưởng thế nào đến việc soạn thảo hợp đồng xây dựng?
Bài viết tham khảo dưới đây phân tích toàn diện bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về mức thiệt hại trong hợp đồng xây dựng, từ góc độ pháp luật Việt Nam và thực tiễn giải quyết tranh chấp.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong pháp luật Việt Nam
Cơ sở pháp lý trong hệ thống pháp luật Việt Nam
Trong pháp luật dân sự Việt Nam, nguyên tắc bồi thường thiệt hại được xây dựng dựa trên mục tiêu khôi phục lại tình trạng tài sản của bên bị thiệt hại như trước khi hành vi vi phạm xảy ra.
Theo đó, trách nhiệm bồi thường phải dựa trên các yếu tố cơ bản:
- Có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
- Phát sinh thiệt hại thực tế
- Có mối quan hệ nhân quả trực tiếp giữa hành vi vi phạm và thiệt hại
- Thiệt hại phải có thể chứng minh được
Nguyên tắc này đã được ghi nhận xuyên suốt trong Bộ luật Dân sự và nhiều văn bản pháp luật liên quan đến trách nhiệm hợp đồng.
Luật Xây dựng 2025 không thay đổi nguyên tắc cốt lõi
Quy định mới về bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về mức thiệt hại trong hợp đồng xây dựng không làm thay đổi bản chất của cơ chế bồi thường trong pháp luật Việt Nam.
Luật vẫn đặt thiệt hại thực tế phát sinh làm cơ sở để xác định trách nhiệm bồi thường. Tuy nhiên, luật bổ sung thêm cơ chế cho phép các bên dự liệu trước mức thiệt hại gắn với từng nghĩa vụ hợp đồng.
Nhờ cơ chế này, hợp đồng xây dựng có thể xác định trước các mức trách nhiệm trong trường hợp:
- Chậm tiến độ thi công
- Vi phạm nghĩa vụ bàn giao công trình
- Vi phạm tiêu chuẩn kỹ thuật
- Vi phạm nghĩa vụ thanh toán
Cách tiếp cận này giúp hợp đồng trở nên rõ ràng, minh bạch và dễ áp dụng khi tranh chấp xảy ra.
Thỏa thuận trước về mức thiệt hại trong hợp đồng xây dựng
Khái niệm mức thiệt hại định trước
Theo Luật Xây dựng 2025, các bên trong hợp đồng xây dựng có thể thỏa thuận trước về các mức thiệt hại tương ứng với từng nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm.
Quy định này tạo điều kiện để các bên:
- Dự báo rủi ro tài chính trong quá trình thực hiện dự án
- Xác định rõ trách nhiệm khi có vi phạm hợp đồng
- Hạn chế tranh chấp về mức bồi thường sau khi vi phạm xảy ra
Trong thực tiễn quốc tế, cơ chế tương tự thường được gọi là Liquidated Damages, phổ biến trong các hợp đồng EPC, hợp đồng xây dựng quốc tế hoặc các dự án hạ tầng lớn.
Khác biệt so với chế định Liquidated Damages
Mặc dù có nét tương đồng với cơ chế Liquidated Damages, quy định về bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về mức thiệt hại trong hợp đồng xây dựng của Luật Xây dựng 2025 vẫn mang những đặc điểm riêng.
Luật không trao quyền tự do tuyệt đối cho các bên trong việc xác định mức bồi thường.
Thỏa thuận về mức thiệt hại phải gắn với:
- Nghĩa vụ hợp đồng cụ thể
- Mức độ vi phạm
- Bối cảnh thực tế của dự án xây dựng
Các yếu tố này cho thấy nhà làm luật vẫn giữ cách tiếp cận thận trọng nhằm tránh việc ấn định mức bồi thường quá cao hoặc mang tính trừng phạt.
Ý nghĩa thực tiễn đối với hợp đồng xây dựng
Tăng tính dự đoán trong quan hệ hợp đồng
Một trong những khó khăn phổ biến khi xảy ra tranh chấp xây dựng là việc xác định thiệt hại thực tế.
Nhiều trường hợp thiệt hại phát sinh gián tiếp, khó chứng minh hoặc kéo dài trong thời gian dài. Việc cho phép thỏa thuận trước về mức thiệt hại giúp các bên:
- Xác định rõ trách nhiệm tài chính
- Rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp
- Giảm chi phí tố tụng
Trong các dự án lớn, cơ chế này còn giúp nhà đầu tư, nhà thầu và tổ chức tài chính đánh giá rủi ro dự án chính xác hơn.
Hỗ trợ quá trình giải quyết tranh chấp
Khi xảy ra vi phạm hợp đồng, tranh chấp thường xoay quanh việc xác định mức thiệt hại. Nếu hợp đồng đã quy định rõ mức thiệt hại tương ứng với từng nghĩa vụ, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể dựa vào thỏa thuận của các bên để xác định trách nhiệm nhanh hơn.
Tuy nhiên, tòa án hoặc trọng tài vẫn có thể xem xét tính hợp lý của mức bồi thường, đặc biệt trong các trường hợp:
- Mức bồi thường vượt quá thiệt hại thực tế
- Thỏa thuận mang tính trừng phạt
- Thỏa thuận vi phạm nguyên tắc công bằng trong hợp đồng
Phạm vi áp dụng của quy định mới
Chỉ áp dụng trong hợp đồng xây dựng
Một điểm cần lưu ý là quy định về bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về mức thiệt hại trong hợp đồng xây dựng hiện chỉ được ghi nhận trong Luật Xây dựng, một đạo luật chuyên ngành.
Quy định này chưa tạo ra cơ sở để áp dụng rộng rãi cơ chế bồi thường định trước cho các loại hợp đồng khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Muốn mở rộng phạm vi áp dụng, hệ thống pháp luật cần có sự điều chỉnh đồng bộ ở các văn bản cấp luật, đặc biệt là Bộ luật Dân sự.
Xu hướng hội nhập pháp luật quốc tế
Trong nhiều năm gần đây, xu hướng hài hòa giữa hệ thống Civil Law và Common Law đang trở nên phổ biến nhằm tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động thương mại quốc tế.
Quy định mới của Luật Xây dựng 2025 có thể được xem là một bước thử nghiệm trong quá trình dung hòa hai hệ thống pháp luật này.
Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện cần được thực hiện thận trọng, bởi hợp đồng xây dựng thường liên quan đến:
- Giá trị tài sản lớn
- Thời gian thực hiện dài
- Nhiều bên tham gia
Từ kinh nghiệm tư vấn hợp đồng và giải quyết tranh chấp xây dựng, có thể thấy rằng quy định mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cách xây dựng điều khoản trách nhiệm trong hợp đồng.
Trong giai đoạn tới, các doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý đến việc:
- Soạn thảo điều khoản bồi thường rõ ràng
- Xác định mức thiệt hại hợp lý
- Gắn mức thiệt hại với nghĩa vụ hợp đồng cụ thể
- Đảm bảo tính cân bằng lợi ích giữa các bên
Với vai trò là công ty luật có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư, GV Lawyers hỗ trợ khách hàng:
- Tư vấn pháp lý về hợp đồng xây dựng
- Soạn thảo và rà soát điều khoản bồi thường
- Đánh giá rủi ro pháp lý của dự án
- Đại diện giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc trọng tài
Sự hỗ trợ từ một công ty luật Việt Nam có kinh nghiệm thực tiễn giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi trong các dự án xây dựng.
Những lưu ý khi áp dụng quy định mới
Khi đưa thỏa thuận về mức thiệt hại vào hợp đồng xây dựng, các bên cần lưu ý một số vấn đề quan trọng.
Xác định rõ nghĩa vụ hợp đồng
Mức thiệt hại định trước phải gắn với nghĩa vụ hợp đồng cụ thể, chẳng hạn:
- Tiến độ thi công
- Tiêu chuẩn chất lượng công trình
- Nghĩa vụ thanh toán
- Nghĩa vụ bảo hành
Đánh giá tính hợp lý của mức bồi thường
Mức thiệt hại cần được xác định dựa trên:
- Quy mô dự án
- Giá trị hợp đồng
- Mức độ rủi ro trong thi công
- Khả năng phát sinh thiệt hại thực tế
Một mức bồi thường quá cao có thể bị tòa án hoặc trọng tài xem xét lại.
Kết hợp với các điều khoản quản lý rủi ro
Ngoài điều khoản bồi thường, hợp đồng xây dựng nên kết hợp thêm:
- Điều khoản phạt vi phạm
- Cơ chế gia hạn tiến độ
- Cơ chế giải quyết tranh chấp
Cách tiếp cận toàn diện giúp hợp đồng vận hành hiệu quả trong thực tế.
Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang từng bước hội nhập với thông lệ quốc tế, việc hiểu đúng và áp dụng đúng quy định này sẽ đóng vai trò quan trọng đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và nhà thầu xây dựng.
Nếu cần tư vấn chuyên sâu về hợp đồng xây dựng hoặc giải quyết tranh chấp, doanh nghiệp có thể tìm đến GV Lawyers, nơi cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp cho các dự án xây dựng và đầu tư.
