Quyền thừa kế nhà, đất là vấn đề pháp lý quan trọng, dễ phát sinh tranh chấp nếu người thừa kế không nắm rõ quy định hiện hành. Bài viết tham khảo này giải thích rõ cách chia thừa kế nhà đất do cha mẹ để lại theo quy định tại Điều 650, 651 Bộ luật Dân sự 2015, trình tự mở thừa kế, quyền lợi của những người “không phụ thuộc vào nội dung di chúc”, cùng checklist hồ sơ và lưu ý thực tế để tránh rủi ro pháp lý.
Hai cách chính để chia thừa kế nhà đất
Thừa kế là việc chuyển giao tài sản, quyền lợi và nghĩa vụ từ người đã mất cho người còn sống. Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản; nếu không có di chúc hợp pháp hoặc di chúc không đầy đủ thì di sản sẽ được chia theo pháp luật. Quyền thừa kế được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Hiện nay, có 2 cách chia thừa kế nhà đất do cha mẹ để lại
Chia theo di chúc (thừa kế theo ý chí của người để lại di sản)
Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, phân chia tỷ lệ tài sản, thậm chí chỉ định người phân chia di sản. Di chúc có thể lập bằng văn bản (có hoặc không có người làm chứng, có công chứng/chứng thực) hoặc trong trường hợp cấp bách có thể lập di chúc miệng. Di chúc chỉ có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện hợp pháp: người lập di chúc minh mẫn, không bị cưỡng ép, nội dung không vi phạm điều cấm của luật.
Ví dụ thực tế: Nếu di chúc đã phân chia rõ phần nhà đất (ví dụ: để căn nhà cho con A, mảnh đất vườn cho con B), thì phần đó được thực hiện theo di chúc, trừ trường hợp có người thuộc diện “không phụ thuộc vào nội dung di chúc”
Chia theo pháp luật (khi không có di chúc hợp pháp hoặc di chúc không xác định phần)
Khi không có di chúc hợp lệ, di sản được phân chia theo thứ tự hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi. Nếu không còn ai ở hàng trước thì mới xét đến hàng sau. Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần bằng nhau.
Những người “không phụ thuộc vào nội dung di chúc”
Bộ luật dân sự bảo vệ quyền lợi của một số đối tượng nhất định, gọi là “người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc”. Cụ thể, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di chúc không cho họ hoặc cho ít hơn mức này. Quy định này nhằm đảm bảo phần tối thiểu cho những người có nhu cầu đặc biệt.
Ví dụ: Nếu người để lại di sản để toàn bộ tài sản cho một người con trưởng và bỏ mặc vợ/chồng thì vợ/chồng vẫn được hưởng 2/3 suất của một suất thừa kế theo pháp luật.
Trình tự mở thừa kế, phân chia và thủ tục đăng ký quyền sử dụng nhà đất
Mở thừa kế và xác định di sản
Mở thừa kế diễn ra khi người để lại tài sản chết; người quản lý di sản (nếu có) hoặc người thân cần lập giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, trích lục sổ đỏ, giấy tờ liên quan.
Nếu có di chúc, cơ quan chức năng có thể cần xác minh tính hợp pháp của di chúc (công chứng/chứng thực, hay chứng cứ về lập di chúc miệng).
Phân chia di sản
Nếu các bên thỏa thuận được, họ có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản (có chữ ký của các bên và nếu có bất động sản thì cần làm thủ tục đăng ký biến động cho phần được hưởng).
Nếu không thỏa thuận được, người có quyền lợi có thể yêu cầu tòa án phân chia di sản theo pháp luật hoặc yêu cầu công nhận di chúc (nếu tranh chấp về di chúc).
Thủ tục sang tên, đăng ký quyền sử dụng đất, nhà ở
Sau khi có quyết định phân chia di sản hoặc biên bản thỏa thuận công chứng, người được hưởng phải làm thủ tục kê khai và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc cập nhật người sử dụng. Thủ tục này tuân theo Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn.
Tranh chấp thường gặp và cách xử lý
Tranh chấp phổ biến
- Tranh chấp ranh giới, diện tích, mốc giới khi phân chia thửa đất.
- Tranh chấp giữa các con về phần hưởng khi di chúc mập mờ.
- Tranh chấp giữa vợ/chồng với người thừa kế theo di chúc liên quan đến tài sản chung.
Cách xử lý
- Ưu tiên hòa giải gia đình, lập biên bản thỏa thuận có công chứng.
- Nếu hòa giải không thành, khởi kiện dân sự tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu phân chia di sản, tuyên bố di chúc vô hiệu, xác lập quyền sử dụng đất.
- Trong trường hợp có nghi ngờ về văn bản di chúc (giả mạo, bị ép buộc), yêu cầu tòa án xác minh tính hợp pháp của di chúc.
Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị khi chia thừa kế nhà đất
- Giấy chứng tử của người để lại di sản.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, giấy nhận nuôi, hộ khẩu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính.
- Di chúc (nếu có), văn bản công chứng/chứng thực di chúc.
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản có công chứng (nếu các bên đã thỏa thuận).
- Văn bản tòa án (nếu có bản án, quyết định).
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp rút ngắn thời gian giải quyết, tránh khiếu nại, tranh chấp kéo dài.
Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro
- Khuyến nghị lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Di chúc có lập bằng văn bản và công chứng sẽ khó bị tranh chấp và dễ thực hiện hơn.
- Không tự ý chia, chuyển nhượng khi chưa có quyết định phân chia hợp pháp. Việc chuyển nhượng khi tranh chấp có thể bị tuyên vô hiệu.
- Thận trọng với di chúc miệng. Di chúc miệng chỉ áp dụng trong trường hợp cấp bách và có thời hạn hiệu lực hạn chế nếu người lập di chúc sống lại.
- Ghi nhận rõ tài sản chung vợ chồng. Nếu nhà đất là tài sản chung, phần di sản của người để lại chỉ là phần thuộc quyền sở hữu của họ (phần tài sản chung cần phân chia theo quy định về tài sản chung).
Khi nào cần nhờ luật sư hỗ trợ?
Bạn nên liên hệ công ty luật Việt Nam hoặc văn phòng luật như công ty luật GV Lawyers khi:
- Tranh chấp phức tạp, nhiều bên liên quan hoặc có yếu tố hình sự nghi vấn.
- Di chúc có dấu hiệu giả mạo, ép buộc.
- Cần soạn thảo thỏa thuận phân chia di sản, khởi kiện tại tòa, hoặc làm thủ tục đăng bộ, sang tên.
Đội ngũ luật sư chuyên về thừa kế và đất đai sẽ giúp bảo vệ quyền lợi, tối ưu phương án phân chia và xử lý thủ tục hành chính nhanh chóng.
Thông tin chi tiết về cách chia thừa kế nhà đất do cha mẹ để lại, các bạn vui lòng liên hệ:
Thông tin liên hệ GV Lawyers
HCMC – Head Office: Tầng 8, Tòa nhà Centec Tower, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam
Hotline: +84 28 3622 3555
Email: info@gvlawyers.com.vn
Hanoi – Branch Office: Phòng 10C1, Tầng 10, Tòa nhà CDC, 25 Lê Đại Hành, Phường Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam
Hotline: +84 28 3622 3555
Email: info@gvlawyers.com.vn
