Việc ban hành nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản 02/2022/NĐ-CP là một bước quan trọng nhằm cập nhật và đồng bộ hóa với các quy định của Luật Đầu tư 2020, hướng dẫn của Luật Đầu tư 2020 và các điều luật mới có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2022. Điều này đảm bảo rằng hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang hoạt động hiệu quả và đáp ứng đầy đủ các thách thức và cơ hội trong môi trường kinh doanh ngày nay.
Bài viết dưới đây, GV Lawyers sẽ giải đáp chi tiết về vấn đề này để các bạn có cái nhìn sâu sắc hơn về sự quan trọng và ý nghĩa của Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản 02/2022/NĐ-CP.
I. Sự cần thiết của nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản
Ban hành Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ về việc thi hành chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là một bước quan trọng và cần thiết. Sau thời gian áp dụng Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, nhận thức được những khó khăn và vấn đề xuất hiện trong quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhiều điều cần điều chỉnh và cập nhật theo diễn biến mới của môi trường kinh doanh và đầu tư.
Hiện nay, với sự thay đổi của Luật Đầu tư 2020 và các hướng dẫn kèm theo, cùng với các quy định mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2022, việc điều chỉnh và hoàn thiện Nghị định để phản ánh đúng hơn thực tế là cần thiết để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong hệ thống quy phạm pháp luật.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP còn tập trung giải quyết các vấn đề, khúc mắc trong thực tế hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro, tạo thuận lợi và tranh cãi cho các chủ thể tham gia thị trường, đồng thời nâng cao hiệu quả giám sát và quản lý của Nhà nước.
Nghị định mới mang đến sự linh hoạt và hiệu quả hơn trong việc điều hành các hoạt động liên quan đến lĩnh vực bất động sản, từ đó đóng góp tích cực vào sự phát triển ổn định của thị trường và nền kinh tế đất nước.
II. Những quy định mới của nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản 02/2022/NĐ-CP
Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản số 02/2022/NĐ-CP mang đến nhiều điểm mới quan trọng liên quan đến kinh doanh bất động sản, trong đó, điểm cần lưu ý bao gồm:
Quan điểm quan trọng đầu tiên của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP là việc tăng cường minh bạch thông tin trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Nghị định này đã đưa ra các quy định chi tiết liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản áp dụng cho cả tổ chức và cá nhân. Cụ thể, Nghị định bao gồm các quy định về:
Điều kiện kinh doanh bất động sản: Nghị định quy định rõ ba nhóm điều kiện mà tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng. Những điều kiện này được xác định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định, được Chính phủ ban hành ngày 06/01/2022.
Mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản: Nghị định đề cập đến việc thiết lập các mẫu hợp đồng chuẩn cho các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua, và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hoặc công trình xây dựng.
Chuyển nhượng hợp đồng: Quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hoặc công trình xây dựng đã có sẵn, cũng như chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy trình chuyển nhượng dự án: Nghị định chi tiết hóa quy trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản còn cụ thể hóa quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tập trung vào việc công khai thông tin về bất động sản tham gia vào hoạt động kinh doanh. Điều này thể hiện sự cam kết của Chính phủ trong việc thúc đẩy minh bạch hóa thông tin trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Điểm quan trọng thứ hai của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP là việc hủy bỏ quy định về vốn pháp định của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Điều 4 của nghị định này đã thay thế quy định trước đây trong Nghị định 76/2015/NĐ-CP và thực hiện thay thế bằng các quy định mới, điều chỉnh theo Luật Đầu tư năm 2020. Nghị định cũng có những điều bổ sung về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản, chủ yếu dựa trên quy mô sử dụng đất. Theo đó:
Hủy bỏ quy định về vốn pháp định: Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã loại bỏ yêu cầu về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tập trung vào các quy định linh hoạt và phù hợp với các điều khoản mới của Luật Đầu tư 2020.
Mức vốn chủ sở hữu mới: Nghị định này thay thế bằng việc xác định mức vốn chủ sở hữu dựa trên quy mô sử dụng đất của dự án bất động sản. Điều này giúp tạo ra sự linh hoạt, vì mức vốn không còn được xác định theo kiểu một cỡ vốn đồng đều cho mọi dự án.
Mức vốn chủ sở hữu cụ thể: Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định rõ mức vốn chủ sở hữu, không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Xác định cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu: Nghị định cũng đã hướng dẫn cụ thể về cách xác định mức vốn chủ sở hữu, giúp đảm bảo tính công bằng và phản ánh đúng năng lực tài chính của nhà đầu tư.
Qua đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã rõ ràng hóa điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đồng thời tạo ra sự đồng bộ trong pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai, đáp ứng các quy định mới của Luật Đầu tư 2020.
Điểm quan trọng thứ ba của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP là việc thực hiện thống nhất các khung mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Theo Điều 6 của Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, các hợp đồng liên quan đến bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải tuân thủ mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định. Các loại hợp đồng bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp đã quy định ở các mục trên.
- Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Việc áp dụng thống nhất các mẫu hợp đồng này giúp tạo ra sự đồng bộ và minh bạch trong giao dịch bất động sản, đồng thời giảm thiểu rủi ro và tranh chấp pháp lý. Mỗi mẫu hợp đồng được xây dựng nhằm đáp ứng đầy đủ các yếu tố và điều kiện cần thiết, đảm bảo quyền lợi của cả bên mua và bên bán, bên chuyển nhượng và bên chấp thuận, tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc và minh bạch cho các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Điểm quan trọng thứ tư của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP là việc quy định rõ các điều kiện liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng, bao gồm cả những hợp đồng hình thành trong tương lai và những hợp đồng đã có sẵn.
Theo Điều 7 của Nghị định, có 4 điều kiện cần phải đáp ứng để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình chuyển nhượng:
Hợp đồng đã được lập theo quy định: Bên chuyển nhượng phải có hợp đồng mua bán hoặc thuê mua, và trường hợp hợp đồng đã được ký trước ngày 01/3/2022, thì phải có hợp đồng đã ký kết.
Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bất động sản thuộc hợp đồng chưa được nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Không có tranh chấp, khiếu kiện: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không được bị tranh chấp hay khiếu kiện.
Không được kê biên, thế chấp mà không có sự đồng ý: Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng không được kê biên, thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ khi có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp.
Quy định này áp dụng cho việc chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng, và trong trường hợp chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng, bên chuyển nhượng cần thỏa thuận với chủ đầu tư để điều chỉnh hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Nghị định. Điều này giúp tối ưu hóa quá trình giao dịch và giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý.
Điểm quan trọng thứ năm của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP tập trung vào việc quy định chi tiết về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Nghị định này xác định nguyên tắc, trình tự và hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng như sau:
Dự án thuộc diện đầu tư: Đối với các dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, quy định chuyển nhượng sẽ được áp dụng theo pháp luật về đầu tư.
Dự án không thuộc diện đầu tư: Đối với các dự án không nằm trong các trường hợp trên, chuyển nhượng sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 02/2022/NĐ-CP.
Quy định này giúp phân loại rõ ràng giữa các dự án thuộc diện đầu tư và không thuộc diện đầu tư. Các dự án được chấp thuận nhà đầu tư và đã có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư, trong khi các dự án khác sẽ tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Ngoài ra, Nghị định này cũng điều chỉnh chi tiết nhiều nội dung liên quan đến điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý trong lĩnh vực này.
Dưới đây là toàn bộ thông tin được chia sẻ bởi GV Lawyers về Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 02/2022. Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi cam kết nhanh chóng hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng.
Xem thêm: Cùng GV Lawyers tìm hiểu về luật lao động đơn phương chấm dứt hợp đồng
