Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (“Luật KDBĐS 2023”), sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và thay thế Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 hiện hành (“Luật KDBĐS 2014”), với những điểm mới đáng ghi chú ý sau đây trong luật kinh doanh bất động sản 2024.
Luật kinh doanh bất động sản 2024
2.1 Các loại sản phẩm bất động sản dự án đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 5 của Luật KDBĐS 2023, có 5 loại bất động sản (BĐS), dự án Bất động sản sau đây được phép đưa vào kinh doanh:
(1) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai;
(2) Công cụ xây dựng có sẵn, công cụ xây dựng thành công trong tương lai, bao gồm công cụ xây dựng có chức năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn bản, thương mại , dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và xây dựng có công năng phục vụ bản hợp;
(3) Phần tích hợp được xây dựng trong quy định xây dựng tại Mục (2) trên đây;
(4) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS;
(5) Dự án BĐS.
Xem thêm: Tìm hiểu về văn phòng tư vấn luật – Nơi giải quyết mọi vấn đề pháp lý
2.2 Phải công khai cụ thể thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS 2023, trước khi đưa BĐS, dự án BĐS vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về (i) dự án BĐS, ( ii) nhà ở, công trình xây dựng thành công trong tương lai, (iii) nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, và (iv) quyền sử dụng đất đã có kỹ thuật hạ tầng trong dự án BĐS trên hệ thống thông tin tin về nhà ở và thị trường BĐS và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nếu các thông tin đã được khai báo có sự thay đổi thì phải cập nhật kịp thời.
2.3 Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt pô không quá 5%
Khoản 5 Điều 23 của Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án BĐS được thu tiền đặt không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, xây dựng, phần tích diện xây dựng trong công trình xây dựng xây dựng từ bên dựng để mua, thuê mua khi nhà ở, công cụ xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận thuận lợi phải xác định rõ giá bán, thuê mua nhà ở, xây dựng, xây dựng phần diện tích trong công trình xây dựng.
2.4 Thanh toán trong kinh doanh BĐS phải thông qua tài khoản ngân hàng
Điều 48 của Luật KDBĐS 2023 quy định công việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS có các bên đồng ý trong hợp đồng và kèm thủ thuật quy định của pháp luật. Theo đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
2.5 Giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở thành phố tương lai
Khoản 2 Điều 25 của Luật KDBĐS 2023 quy định công việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần giao diện xây dựng trong cấu hình xây dựng thành công trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá Bao tiền hợp nhất giá trị 30% bao gồm cả tiền đặt pô (trước đây quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị đồng tiền hợp lý).
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến trình xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên thuê mua thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp lý đồng thuê mua nhà ở , trình xây dựng, phần tích tích trong trình xây dựng (trước đây quy định về thanh toán không quá hợp lý 70% giá trị). Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên thuê mua trong thời hạn nhất định theo sự đồng ý trong hợp đồng.
2.6 Bắt buộc sử dụng hợp nhất đồng mẫu kinh doanh BĐS
Theo Điều 45 của Luật KDBĐS 2023, chủ sở hữu dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải sử dụng hợp đồng mẫu theo quy định và phải công khai các hợp đồng kinh doanh BĐS trước khi áp dụng.
Tuy nhiên, các tổ chức, cá nhân khác (không phải là chủ sở hữu đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS) khi xác lập hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng dịch vụ BĐS thì không buộc phải theo mẫu, mà chỉ cần phải bổ sung các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS và Bộ luật dân sự.
2.7 Phải ghi đúng giá thực tế giao dịch vào đồng
Theo Điều 47 của Luật KDBĐS 2023, giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án BĐS được đưa vào kinh doanh do các bên đồng ý và phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong đồng. Đồng thời, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải chịu trách nhiệm trong công việc ghi giá giao dịch trong đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
2.8 Quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng
Điều 26 của Luật KDBĐS 2023 quy định chủ sở hữu dự án BĐS trước khi bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại.
Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn công việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, kỹ sư mua lựa chọn không có bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu đối với mình thì việc từ chối bảo lãnh này phải được đồng ý bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán , thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2.9 Siết chặt điều kiện được phân lô, bán nền
Khoản 6 Điều 31 của Luật KDBĐS 2023 quy định đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền) phải thuộc trường hợp hợp: (i) không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; và (ii) không thuộc trường đấu giá quyền sử dụng đất để bắt đầu dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND tỉnh cấp cơ sở điều kiện của địa phương để xác định các dự án đầu tư khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở .
Trong khi hiện nay, khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43/2014/ND-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/ND-CP) chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các phường đô thị loại đặc biệt và đô thị loại tôi trực thuộc Trung Quốc; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là kiến trúc điểm nhấn ở đô thị; hoặc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
2.10 Nếu được nhận chuyển nhượng dự án BĐS là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì chỉ cần thực hiện thủ tục về đất đai
Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 của Luật KDBĐS 2023, trường hợp lệ được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án Bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi đã quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục liên tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong đó, Luật KDBĐS 2014 thực hiện quy định chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.
2.11 Doanh nghiệp môi trường BĐS chỉ cần tối thiểu 01 người có chứng chỉ hành nghề
Theo quy định của Luật KDBĐS 2014 hiện hành thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi trường BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi trường BĐS. Nay, Điều 61 của Luật KDBĐS 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi trường BĐS chỉ cần có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi trường BĐS, đồng thời phải đáp ứng điều kiện sau:
Phải có chế độ hoạt động môi trường BĐS;
Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động;
Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi trường BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi trường BĐS gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS Tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
2.12 Cá nhân môi trường BĐS không được tự thực hiện
Theo quy định tại khoản 2 Điều 61 của Luật KDBĐS 2023, cá nhân thực hiện hoạt động môi trường BĐS không được hành nghề tự động mà phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh môi trường kinh doanh BĐS và phải có chứng chỉ nghề môi giới BĐS. (Trong khi đó, Luật KDBĐS 2014 hiện hành cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi trường BĐS độc lập).
Trên đây là các thông tin tham khảo về luật kinh doanh bất động sản 2024. Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực bất động sản, quý khách vui lòng liên hệ đến công ty luật chuyên về bất động sản – Global Vietnam Lawyers. Chúng tôi sẵn sàng tư vấn và giải đáp mọi thắc mắc của bạn.
Xem thêm: CÔNG TY TƯ VẤN PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
