Với giới hành nghề pháp lý, nhà thầu, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và cả người học luật, đây là một thay đổi có ý nghĩa thực tiễn rất lớn. Trước đây, khi phát sinh tranh chấp, nhiều bên thường tập trung chứng minh thiệt hại thực tế, chi phí phát sinh, tổn thất chậm tiến độ hoặc tổn thất do không đạt chất lượng. Từ mốc 01/7/2026, “mức thiệt hại định trước trong Luật xây dựng” trở thành một căn cứ cần được nhìn nhận nghiêm túc ngay từ giai đoạn đàm phán và soạn thảo hợp đồng.
Bài viết tham khảo dưới đây của GV LAWYERS sẽ phân tích rõ bản chất của cơ chế này, phạm vi áp dụng, lợi ích, rủi ro và những điểm doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý khi ký kết hợp đồng xây dựng.
Quy định mới về mức thiệt hại định trước trong Luật xây dựng từ 01/7/2026
Theo khoản 1 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng xây dựng và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Khoản 2 của điều luật tiếp tục xác định: việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm.
Như vậy, nếu trả lời đúng bản chất pháp lý thì: từ 01/7/2026, thiệt hại định trước không thay thế hoàn toàn thiệt hại thực tế, mà trở thành một căn cứ để xác định mức bồi thường trong hợp đồng xây dựng. Cách hiểu này bám sát câu chữ của luật vì điều luật dùng đồng thời hai yếu tố: thiệt hại thực tế và mức thiệt hại định trước.
Đây là điểm rất quan trọng. Nhiều người dễ hiểu theo hướng chỉ cần đưa một con số “định trước” vào hợp đồng thì khi vi phạm, bên bị vi phạm đương nhiên được nhận đúng số tiền đó mà không cần xem xét gì thêm. Cách hiểu này có thể dẫn tới tranh chấp. Luật hiện hành theo mốc hiệu lực 01/7/2026 cho thấy nhà làm luật đang thiết kế một cơ chế linh hoạt hơn, cho phép các bên có cơ sở lượng hóa trước hậu quả vi phạm, nhưng vẫn gắn với thực tế thiệt hại và mức độ vi phạm cụ thể.
Có thể hiểu “thiệt hại định trước” là gì?
Luật Xây dựng 2025 trong phần thông tin tra cứu hiện có chưa cho thấy một định nghĩa riêng, tách bạch thành điều khoản giải thích thuật ngữ cho cụm từ “thiệt hại định trước”. Tuy nhiên, từ nội dung khoản 2 Điều 86, có thể hiểu theo hướng thực tiễn rằng đây là mức bồi thường hoặc khung bồi thường được các bên dự liệu trước trong hợp đồng, gắn với từng nghĩa vụ bị vi phạm và từng mức độ vi phạm cụ thể.
Ví dụ:
- Chậm bàn giao mặt bằng 15 ngày: mức thiệt hại định trước A;
- Chậm hoàn thành hạng mục chính 30 ngày: mức thiệt hại định trước B;
- Vi phạm tiêu chuẩn vật liệu dẫn đến phải thay thế: mức thiệt hại định trước C;
- Vi phạm nghĩa vụ bảo mật hồ sơ kỹ thuật: mức thiệt hại định trước D.
Cách thiết kế này giúp hợp đồng xây dựng bớt mơ hồ hơn, nhất là trong các dự án có quy mô lớn, thời gian dài, nhiều nhà thầu phụ và rủi ro kéo theo dây chuyền. Mức thiệt hại định trước trong Luật xây dựng vì thế không chỉ là một cụm từ pháp lý mới, mà còn là một công cụ quản trị rủi ro hợp đồng rất đáng chú ý.
Mức thiệt hại định trước có thay thế phạt vi phạm hay không?
Câu trả lời là không nên đồng nhất hai chế định này.
Khoản 1 Điều 86 tách riêng ba nhóm vấn đề: thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng, và bồi thường thiệt hại. Khoản 3 tiếp tục quy định riêng rằng đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm; ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm còn phải bồi thường thiệt hại theo hợp đồng cho bên kia và bên thứ ba nếu có.
Từ quy định này có thể rút ra hai điểm:
Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai chế định khác nhau
Phạt vi phạm là hậu quả pháp lý do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận. Bồi thường thiệt hại hướng tới việc bù đắp tổn thất phát sinh từ vi phạm.
Thiệt hại định trước nằm trong phạm vi bồi thường, không phải mặc nhiên là tiền phạt
Vì khoản 2 Điều 86 đặt “các mức thiệt hại định trước” trong nội dung xác định bồi thường thiệt hại, nên khi soạn hợp đồng cần tách bạch rõ:
- Khoản nào là phạt vi phạm;
- Khoản nào là bồi thường theo thiệt hại định trước;
- Khoản nào là bồi thường theo thiệt hại thực tế phát sinh thêm.
Nếu dùng từ ngữ không rõ, nguy cơ tranh chấp khi giải thích hợp đồng là rất cao.
Doanh nghiệp và nhà thầu nên ghi điều khoản này thế nào trong hợp đồng xây dựng?
Xác định rõ nghĩa vụ trọng yếu
Không phải nghĩa vụ nào cũng cần gắn mức thiệt hại định trước. Nên ưu tiên các nghĩa vụ có tác động trực tiếp đến:
- Tiến độ thi công;
- Chất lượng công trình;
- An toàn lao động;
- Thanh toán;
- Bàn giao hồ sơ;
- Nghiệm thu, bảo hành, bảo trì.
Gắn mức thiệt hại với từng cấp độ vi phạm
Không nên quy định chung chung kiểu “nếu vi phạm tiến độ thì bồi thường X đồng”. Cách làm chặt chẽ hơn là chia theo cấp độ:
- Chậm từ 1–7 ngày;
- Chậm từ 8–15 ngày;
- Chậm trên 15 ngày;
- Vi phạm lần đầu, tái phạm, vi phạm nghiêm trọng.
Dùng tiêu chí có thể kiểm chứng
Mọi điều khoản liên quan đến mức thiệt hại định trước trong Luật xây dựng nên đi kèm tiêu chí đo lường được:
- Số ngày chậm;
- Tỷ lệ khối lượng không đạt;
- Số lần vi phạm quy trình an toàn;
- Số lượng hồ sơ phải làm lại;
- Chi phí khắc phục tối thiểu.
Tránh ghi mức quá cảm tính
Nếu mức định trước bị thiết kế quá cao, quá thấp hoặc thiếu căn cứ thực tiễn dự án, điều khoản đó dễ trở thành điểm gây tranh cãi. Hợp đồng xây dựng càng lớn, việc xây dựng biểu thiệt hại càng nên có sự tham gia của luật sư và bộ phận kỹ thuật.
Liên hệ với bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và sửa đổi hợp đồng xây dựng
Luật Xây dựng 2025 không chỉ bổ sung nội dung về thiệt hại định trước. Điều 83 còn quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng, cho phép các bên thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm; bên giao thầu có thể yêu cầu bên nhận thầu bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và ngược lại bên nhận thầu có thể yêu cầu bên giao thầu chứng minh năng lực tài chính hoặc có biện pháp bảo đảm thanh toán, trừ trường hợp hợp đồng tại dự án đầu tư công.
Song song với đó, Điều 84 cho phép các bên sửa đổi hợp đồng xây dựng bằng văn bản trong nhiều trường hợp như Nhà nước thay đổi chính sách pháp luật, thay đổi yêu cầu về nội dung công việc, kỹ thuật, chất lượng, tiến độ, điều kiện tạm ứng thanh toán, hoặc khi có sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Hai điều này liên kết rất chặt với cơ chế bồi thường. Bởi trên thực tế, nếu hợp đồng có mức thiệt hại định trước nhưng sau đó phạm vi công việc hoặc điều kiện thực hiện thay đổi lớn, các bên nên rà soát lại toàn bộ phụ lục về mức bồi thường đã dự liệu. Nếu không sửa đổi kịp thời, mức định trước ban đầu có thể không còn phù hợp với rủi ro thực tế.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp từ 01/7/2026
Từ góc nhìn thực tiễn, công ty luật GV Lawyers cho rằng doanh nghiệp không nên chờ đến khi có tranh chấp mới xem lại điều khoản hợp đồng. Mức thiệt hại định trước trong Luật xây dựng sẽ phát huy hiệu quả nhất khi được xây dựng đúng ngay từ đầu, đồng bộ với cơ chế phạt vi phạm, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tiến độ, thanh toán và xử lý thay đổi hợp đồng.
Với các chủ đầu tư, tổng thầu, nhà thầu phụ, đơn vị thiết kế hoặc tư vấn giám sát, việc rà soát hợp đồng bởi một công ty luật Việt Nam có kinh nghiệm về xây dựng sẽ giúp:
- Giảm rủi ro diễn giải bất lợi;
- Tăng khả năng áp dụng điều khoản khi phát sinh vi phạm;
- Hạn chế tranh chấp kéo dài;
- Bảo vệ tốt hơn dòng tiền, tiến độ và quyền lợi thương mại.
Đặc biệt, với các doanh nghiệp đang tìm một công ty luật tại Hà Nội để đồng hành trong các giao dịch xây dựng, việc có luật sư tham gia từ giai đoạn đàm phán sẽ tiết kiệm chi phí hơn rất nhiều so với xử lý tranh chấp về sau.
Từ ngày 01/7/2026, pháp luật xây dựng đã ghi nhận rõ cơ sở xác định bồi thường thiệt hại theo thiệt hại thực tế và các mức thiệt hại định trước tương ứng với nghĩa vụ bị vi phạm, mức độ vi phạm trong hợp đồng xây dựng. Đây là một bước tiến quan trọng về kỹ thuật lập pháp, đồng thời mở ra yêu cầu cao hơn đối với công tác soạn thảo, đàm phán và quản trị hợp đồng.
Mức thiệt hại định trước trong Luật xây dựng vì thế không chỉ là nội dung mới để tham khảo, mà còn là công cụ pháp lý cần được thiết kế bài bản, rõ ràng và phù hợp với từng dự án cụ thể. Doanh nghiệp nào chuẩn bị tốt từ hợp đồng sẽ có lợi thế lớn hơn khi xử lý vi phạm và bảo vệ quyền lợi của mình.
