Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực có điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, không ít trường hợp các tổ chức, cá nhân thực hiện kinh doanh BĐS khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, dẫn đến các chế tài xử phạt nghiêm khắc. Bài viết tham khảo dưới đây, công ty luật Global Vietnam Lawyers (GV Lawyers) sẽ phân tích chi tiết về hành vi vi phạm và mức xử phạt vi phạm kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS
Các quy định liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản và xử lý vi phạm được quy định cụ thể tại:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 61/2020/QH14;
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng;
- Các văn bản hướng dẫn thi hành khác liên quan.
Điều kiện để tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh BĐS
Theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Là doanh nghiệp, hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản đã đăng ký.
- Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.
- Có đầy đủ hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (nếu có), thiết kế dự án, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trên đất…
- Đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS không thường xuyên thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải đảm bảo điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ pháp lý hợp lệ.
Hành vi bị coi là vi phạm kinh doanh BĐS không đủ điều kiện
Các hành vi vi phạm phổ biến có thể kể đến như:
- Tự ý kinh doanh bất động sản khi chưa đăng ký ngành nghề kinh doanh hoặc chưa thành lập doanh nghiệp;
- Không đảm bảo vốn pháp định theo quy định;
- Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS khi chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa có đủ giấy tờ pháp lý theo quy định;
- Huy động vốn trái phép thông qua các hình thức đặt cọc, góp vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán dự án.
Những hành vi này không chỉ làm mất ổn định thị trường mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người tiêu dùng.
Xử phạt vi phạm kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP
Tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Chính phủ quy định cụ thể mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản. Cụ thể:
Xử phạt tổ chức không thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn kinh doanh BĐS
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS nhưng không thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định.
Không đủ vốn pháp định
- Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh BĐS nhưng không đủ vốn pháp định (tối thiểu 20 tỷ đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014).
Kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện mở bán
- Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng nếu chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện.
- Biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: buộc hoàn trả số tiền đã huy động trái pháp luật; buộc hoàn tất thủ tục pháp lý trước khi tiếp tục kinh doanh.
Hệ lụy khi vi phạm quy định kinh doanh BĐS
Việc bị xử phạt vi phạm kinh doanh BĐS không đủ điều kiện không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp mà còn có thể dẫn đến:
- Tranh chấp với khách hàng do giao dịch vô hiệu;
- Buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận, có thể kèm lãi suất phát sinh;
- Dừng toàn bộ dự án hoặc bị thu hồi dự án;
- Bị khởi kiện dân sự, hoặc trong một số trường hợp có thể bị xử lý hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Chính vì vậy, việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý là bắt buộc đối với các chủ đầu tư, đơn vị phát triển BĐS.
Doanh nghiệp cần làm gì để không vi phạm?
Để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản được hợp pháp và tránh bị xử phạt, các tổ chức, cá nhân cần:
- Thành lập doanh nghiệp đúng quy định, đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS;
- Đảm bảo vốn điều lệ tối thiểu từ 20 tỷ đồng;
- Hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án, bao gồm quyết định phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chỉ huy động vốn, nhận đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán khi dự án đã đủ điều kiện mở bán theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS.
Vai trò của công ty luật GV Lawyers trong hỗ trợ pháp lý BĐS
Là một công ty luật Việt Nam uy tín với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý bất động sản, GV Lawyers mang đến các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý toàn diện như:
- Tư vấn pháp lý điều kiện đầu tư và phát triển dự án BĐS;
- Soạn thảo hợp đồng mua bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc;
- Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ dự án;
- Đại diện pháp lý cho doanh nghiệp trong trường hợp tranh chấp, bị xử phạt vi phạm hành chính.
Sự đồng hành của công ty luật GV Lawyers sẽ giúp doanh nghiệp phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và duy trì uy tín trên thị trường.
Việc xử phạt vi phạm kinh doanh BĐS không đủ điều kiện là cần thiết để lập lại trật tự, minh bạch cho thị trường bất động sản. Doanh nghiệp, cá nhân cần đặc biệt lưu ý đến các điều kiện pháp lý trước khi triển khai hoạt động kinh doanh để tránh những hậu quả pháp lý đáng tiếc.
Nếu bạn cần được tư vấn sâu hơn về pháp luật bất động sản, đừng ngần ngại liên hệ với công ty luật GV Lawyers một trong những công ty luật Việt Nam uy tín hàng đầu, luôn đồng hành cùng sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Thông tin liên hệ:
GV Lawyers – công ty luật uy tín tại Việt Nam
TP.HCM – Trụ sở chính
- Tầng 8, Tòa nhà Centec, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, TP.HCM, Việt Nam
Hà Nội – Văn phòng chi nhánh
- 10C1, Tầng 10, Tòa nhà CDC, 25 Lê Đại Hành, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam
Đà Nẵng – Văn phòng chi nhánh
- Tầng 3, Indochina Riverside Tower, 74 Bạch Đằng.str, Quận Hải Châu, Đà Nẵng, Việt Nam
Điện thoại: +84 (28) 3622 3555
Email: info@gvlawyers.com.vn
