[Cập nhập đầy đủ] Thuế chuyển nhượng BĐS mới nhất 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, trong khi nhiều người còn băn khoăn về mức thuế chuyển nhượng mới nhất. Theo quy định hiện hành, cá nhân chuyển nhượng nhà đất chịu thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5%. Bài viết tham khảo dưới đây sẽ phân tích chi tiết cách tính, trường hợp miễn thuế, thuế chuyển nhượng bđs mới nhất 2025, lệ phí phát sinh và những thay đổi mới nhất để bạn hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ.

Các loại phí và thuế chuyển nhượng BĐS năm 2025

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản, thuế TNCN là nghĩa vụ tài chính phổ biến nhất. Theo quy định hiện hành tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, mức thuế này được tính như sau:

Cách tính: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không thấp hơn khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch.
• Trong một số trường hợp, giá chuyển nhượng có thể bị ấn định lại nếu cơ quan thuế xác định có dấu hiệu kê khai sai lệch.

Trường hợp miễn thuế TNCN:

• Chuyển nhượng giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu.
• Chuyển nhượng duy nhất một bất động sản trong cùng địa phương nơi cư trú, kèm theo đủ điều kiện quy định (ví dụ: có hộ khẩu thường trú, sở hữu duy nhất nhà/đất đó…).

Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Đối với các tổ chức, công ty, doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, sẽ phải kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.

Mức thuế suất hiện hành: 20% trên thu nhập tính thuế

Công thức tính: Thuế TNDN = (Doanh thu – Giá vốn – Chi phí hợp lý) x 20%

Các chi phí hợp lý bao gồm: chi phí pháp lý, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí vay vốn phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng,…

Nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, thì tỷ lệ thuế suất là 2% trên doanh thu chuyển nhượng.

Thuế giá trị gia tăng (VAT)

VAT chỉ áp dụng trong một số trường hợp nhất định khi chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là với doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Theo quy định tại Thông tư 219/2013/TT-BTC, các trường hợp sau phải chịu thuế VAT:

• Chuyển nhượng công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất (không bao gồm phần giá trị đất).
• Bán căn hộ chung cư có kèm quyền sử dụng đất lâu dài.

Mức thuế suất phổ biến: 10% đối với phần giá trị xây dựng

Không áp dụng VAT đối với: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy (không có công trình xây dựng).

Lệ phí trước bạ

Khi chuyển nhượng BĐS, người mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.

Căn cứ pháp lý:

• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
• Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn chi tiết.

Công thức tính: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí x 0,5%

Giá tính lệ phí:

• Là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo bảng giá đất và bảng giá nhà tại thời điểm nộp lệ phí, khuyến nghị nên cập nhật bảng giá đất UBND cấp tỉnh để tính đúng lệ phí.
• Nếu giá trên hợp đồng cao hơn bảng giá của UBND thì áp dụng theo hợp đồng.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận

Phí này thường được áp dụng khi thực hiện các thủ tục sang tên, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau chuyển nhượng. Mức phí khác nhau giữa các địa phương, tùy thuộc vào diện tích đất và loại hình nhà ở.

Thông thường, người mua sẽ là bên chịu khoản phí này, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Phí công chứng được tính theo tỷ lệ phần trăm dựa trên giá trị hợp đồng.

Căn cứ áp dụng: Thông tư 257/2016/TT-BTC

Mức thu: Từ 50.000 đồng đến 0,1% giá trị hợp đồng chuyển nhượng (tùy theo mức giá trị tài sản).

Cách tính thuế chuyển nhượng BĐS năm 2025

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 đối với cá nhân cư trú

Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cư trú khi chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng.

✅ Công thức tính: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

✅ Thời điểm xác định thuế:

• Nếu không có thoả thuận bên mua nộp thay: Thời điểm hiệu lực của hợp đồng.
• Nếu có thoả thuận bên mua nộp thay: Thời điểm đăng ký quyền sở hữu/sử dụng.
• Nếu là BĐS hình thành trong tương lai: Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

✅ Xác định giá chuyển nhượng:

Tuỳ trường hợp cụ thể, giá chuyển nhượng để tính thuế được xác định như sau:

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ Khoản 3, Điều 21, Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN với cá nhân không cư trú tại Việt Nam khi chuyển nhượng BĐS vẫn áp dụng mức thuế suất 2% tương tự cá nhân cư trú.

✅ Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

• Không được trừ chi phí đầu vào, kể cả giá vốn, chi phí cải tạo, lệ phí, công chứng…
• Giá chuyển nhượng là toàn bộ khoản tiền cá nhân nhận được từ giao dịch.
• Cách xác định giá trị chuyển nhượng được áp dụng giống như với cá nhân cư trú.

Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng BĐS năm 2025

Không phải mọi giao dịch chuyển nhượng BĐS đều phải đóng thuế. Dưới đây là những trường hợp được miễn thuế hợp pháp, theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC:

Chuyển nhượng trong nội bộ gia đình

Giao dịch giữa các thành viên trong cùng huyết thống hoặc quan hệ hôn nhân hợp pháp sẽ được miễn thuế:

• Giữa vợ và chồng
• Giữa cha mẹ và con (bao gồm cha mẹ nuôi – con nuôi)
• Giữa ông bà và cháu
• Giữa anh chị em ruột
• Giữa cha mẹ vợ – con rể, cha mẹ chồng – con dâu

Ngay cả khi ly hôn, việc phân chia tài sản là nhà đất chung cũng sẽ được miễn nếu tài sản đó được xác định là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân.

Cá nhân chuyển nhượng nhà đất duy nhất

Một trong những trường hợp thường gặp được miễn thuế là cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, để được miễn, cần đồng thời thỏa mãn các điều kiện sau:

• Chỉ sở hữu duy nhất 1 BĐS tại thời điểm bán (có thể là nhà, đất hoặc cả hai gắn liền).
• Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày, tính từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.
• Chuyển nhượng toàn bộ tài sản, không áp dụng với trường hợp bán một phần.

⚠️ Lưu ý: Người nộp thuế phải tự khai và cam kết thông tin về tài sản duy nhất. Nếu phát hiện gian dối, sẽ bị truy thu và xử phạt.

Không miễn thuế với bất động sản hình thành trong tương lai

Trường hợp nhà ở/công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không được miễn thuế, kể cả khi đáp ứng các điều kiện về tài sản duy nhất hay quan hệ gia đình.

Một số lưu ý pháp lý quan trọng năm 2025

• Các quy định về thuế chuyển nhượng BĐS vẫn được áp dụng theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC, chưa có văn bản thay thế tính đến tháng 8/2025.
• Người nộp thuế nên cập nhật bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố, vì đây là căn cứ quan trọng trong việc xác định giá tính thuế.
• Các giao dịch chuyển nhượng cần công chứng hợp pháp và kê khai đúng thời điểm để tránh xử phạt vi phạm hành chính hoặc áp thuế sai đối tượng.

Nắm rõ thuế chuyển nhượng BĐS mới nhất 2025 là yếu tố quan trọng giúp người dân và doanh nghiệp tránh được rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ thuế, cách kê khai hay xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản, hãy đến văn phòng luật sư GV Lawyers. 

Global Vietnam Lawyers (GV Lawyers) – Công ty luật Việt Nam uy tín sẽ là lựa chọn đáng cân nhắc. Với đội ngũ luật sư am hiểu lĩnh vực thuế và bất động sản, đơn vị  chúng tôi không chỉ hỗ trợ tư vấn chính xác mà còn giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo quyền lợi trong mọi giao dịch.