[Cập nhật 2025] Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc đối với cá nhân khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam. Hiểu rõ cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp người dân chủ động kê khai, tránh bị xử phạt do chậm nộp hoặc kê khai sai. Bài viết tham khảo dưới đây công ty luật GV LAWYERS sẽ cung cấp thông tin chi tiết, chính xác nhất theo quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ pháp lý tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Cách tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay được quy định tại:

• Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính.
• Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 (sửa đổi, bổ sung Thông tư 111).

Đối tượng áp dụng và phân biệt cá nhân cư trú  không cư trú

Để áp dụng đúng cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần xác định rõ là:

• Cá nhân cư trú: Là người có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam hoặc có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong năm dương lịch.
• Cá nhân không cư trú: Không đáp ứng điều kiện nêu trên.

Mỗi nhóm đối tượng sẽ có phương pháp tính và thời điểm nộp thuế khác nhau, tuy nhiên thuế suất chung là 2% trên giá chuyển nhượng.

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Công thức tính thuế

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là mức giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn bảng giá nhà nước).

Các trường hợp cụ thể

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ theo Điều 21 Thông tư số 111/2013/TT-BTC:

• Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
• Giá chuyển nhượng là toàn bộ tiền mà bên chuyển nhượng nhận được – không trừ bất kỳ chi phí nào.

Trường hợp áp dụng giống như với cá nhân cư trú, theo các bảng giá và quy định hiện hành của UBND tỉnh/thành phố.

Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản

• Đối với cá nhân cư trú

• Đối với cá nhân không cư trú

Thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo pháp luật.

Một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế

Căn cứ Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 và hướng dẫn tại Thông tư 111:

Trường hợp miễn thuế TNCN

• Cá nhân chỉ có duy nhất một bất động sản (một thửa đất, một căn nhà) tại thời điểm chuyển nhượng.
• Bất động sản đó đã sở hữu và sử dụng tối thiểu 1 năm trở lên.

Trường hợp chịu thuế theo thu nhập thực tế

Từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi hoặc không thuộc trường hợp miễn thuế, cá nhân chịu thuế theo công thức:

Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá mua – Chi phí liên quan

Sau đó nhân với thuế suất 10% (áp dụng trong một số trường hợp khai theo thu nhập thực).

Tuy nhiên, thông thường cá nhân vẫn lựa chọn áp dụng cách tính thuế 2% theo giá chuyển nhượng để đơn giản hơn trong kê khai.

Thời hạn kê khai và nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

• Cá nhân phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nộp thuế ngay sau khi được cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp.

Trường hợp kê khai chậm hoặc nộp thuế trễ hạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định.

Lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng BĐS

Để đảm bảo đúng quy định và tránh tranh chấp, cá nhân cần lưu ý:

• Xác định rõ đối tượng cư trú để tính thuế phù hợp.
• So sánh giá hợp đồng với bảng giá nhà đất của UBND địa phương để xác định đúng mức thuế.
• Kiểm tra điều kiện miễn thuế nếu là bất động sản duy nhất.
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ: hợp đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân, mã số thuế…
  

Tư vấn pháp lý từ công ty luật Global Vietnam Lawyers (GV Lawyers)

Nếu bạn còn đang băn khoăn về các vấn đề bất động sản, đừng ngần ngại liên hệ GV Lawyers – công ty luật Việt Nam uy tín với đội ngũ luật sư kinh nghiệm dày dạn.

• Website: www.gvlawyers.com.vn
• Liên hệ đặt lịch tư vấn qua hotline: +84 (28) 3622 3555  hoặc email: info@gvlawyers.com.vn

Chúng tôi chuyên hỗ trợ:

• Tư vấn giao dịch bất động sản.
• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đúng luật.
• Và các vấn đề liên quan đến BĐS khác.