Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, các bên liên quan cần thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật. Những khoản thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch bất động sản đảm bảo nghĩa vụ công dân mà còn là điều kiện bắt buộc để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Bài viết tham khảo dưới đây sẽ phân tích chi tiết các loại thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch giao dịch bất động sản theo quy định hiện hành.
Thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
- Đối tượng chịu thuế Thuế thu nhập cá nhân được áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, mỗi cá nhân sẽ nộp thuế tương ứng với phần sở hữu của mình.
- Mức thuế và cách tính Mức thuế TNCN là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc theo bảng giá của cơ quan thuế nếu giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước. Công thức tính như sau: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
- Trường hợp được miễn thuế Cá nhân được miễn thuế TNCN nếu thuộc các trường hợp sau:
- Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột;
- Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất của mình (chỉ sở hữu một bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng).
Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)
Đối với tổ chức, doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được áp dụng. Mức thuế suất hiện hành là 20% trên phần thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu trừ các chi phí hợp lý liên quan.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Thuế GTGT được áp dụng cho doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản. Mức thuế suất là 10% trên giá trị chuyển nhượng (chưa bao gồm thuế). Doanh nghiệp có thể lựa chọn phương pháp khấu trừ hoặc phương pháp trực tiếp để kê khai thuế tùy theo điều kiện cụ thể.
Lệ phí trước bạ
- Đối tượng nộp Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ.
- Mức thu và cách tính Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản chuyển nhượng. Trong đó, giá trị tài sản được tính theo giá ghi trên hợp đồng hoặc giá do UBND cấp tỉnh ban hành (nếu giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước). Công thức tính: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí x 0,5%
- Một số trường hợp miễn lệ phí trước bạ
- Nhà, đất được thừa kế, tặng cho giữa các thành viên gia đình;
- Nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Tài sản phục vụ mục đích từ thiện, cứu trợ.
Phí công chứng hợp đồng
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản cần được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản giao dịch và dao động theo các khung như sau:
- Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng;
- Từ 50 triệu đến dưới 100 triệu đồng: 100.000 đồng;
- Từ 100 triệu đến dưới 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản;
- Từ 1 tỷ đồng trở lên: có khung tính riêng, thường không vượt quá 10 triệu đồng/lần giao dịch.
Lệ phí và phí đăng ký quyền sử dụng đất
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người mua bất động sản khi sang tên sổ đỏ sẽ phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Mức thu do UBND cấp tỉnh quy định nhưng thường dao động:
- Cá nhân: từ 100.000 – 500.000 đồng/lần cấp sổ;
- Tổ chức: từ 500.000 – 5.000.000 đồng/lần cấp sổ.
Phí thẩm định hồ sơ Là khoản thu để chi trả cho việc xem xét, kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ xin đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Mức phí này tùy thuộc vào từng địa phương, loại bất động sản và diện tích sử dụng.
Quy trình kê khai và nộp thuế, lệ phí
- Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng.
- Bước 2: Kê khai thuế TNCN, thuế GTGT, lệ phí trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
- Bước 3: Nộp các khoản thuế và lệ phí theo thông báo.
- Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện.
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người mua.
Lưu ý quan trọng
- Trong hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể thỏa thuận về việc bên nào chịu thuế, phí. Tuy nhiên, về nguyên tắc, nghĩa vụ thuế thuộc về bên chuyển nhượng.
- Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá nhà nước, cơ quan thuế sẽ tính thuế và lệ phí dựa trên bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Việc kê khai sai thông tin, không trung thực có thể dẫn đến bị truy thu, xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự tùy mức độ.
- Các khoản thuế và lệ phí cần được nộp đầy đủ trước khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Trên đây là những thông tin tham khảo, việc nắm rõ các khoản thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch bất động sản là điều kiện tiên quyết để các bên thực hiện chuyển nhượng hợp pháp, tránh rủi ro về pháp lý và tài chính. Bên cạnh đó, thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên mà còn góp phần minh bạch thị trường bất động sản.
Trường hợp gặp vướng mắc, cá nhân, tổ chức có thể liên hệ tới chúng tôi Global Vietnam Lawyers – Công ty luật tại Việt Nam với đội ngũ kinh nghiệp hàng đầu sẽ tư vấn chi tiết, gợi ý tốt nhất đến cho bạn.
