Xây dựng nhà ở hay các công trình là một nhu cầu thiết yếu của xã hội. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là về giấy phép xây dựng. Để tránh những vi phạm không đáng có, việc tìm hiểu kỹ lưỡng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng là vô cùng quan trọng. Bài viết này, công ty luật GV Lawyers sẽ tổng hợp và phân tích các quy định mới nhất về vấn đề này.
Giấy phép xây dựng là gì? Khi nào cần xin giấy phép xây dựng?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân hoặc tổ chức, cho phép thực hiện các hoạt động xây dựng theo nội dung cụ thể đã được phê duyệt trong giấy phép. Những hoạt động này bao gồm:
- Xây dựng mới công trình.
- Cải tạo, sửa chữa công trình hiện có.
- Di dời công trình đến địa điểm khác.
Trước khi tiến hành thi công, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, ngoại trừ các trường hợp được pháp luật quy định là miễn giấy phép.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Dưới đây là cơ sở pháp lý điều kiện cấp giấy phép xây dựng trong từng trường hợp
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị
Theo quy định tại Điều 91 Luật Xây dựng 2014, để công trình xây dựng trong đô thị được cấp phép, cần đáp ứng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:
- Công trình phải nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình xây dựng cần phù hợp với mục đích sử dụng đất được quy định trong pháp luật về đất đai.
- Quá trình thi công phải đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng, công trình lân cận và tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ.
- Công trình phải không ảnh hưởng đến hạ tầng giao thông, hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, năng lượng, đê điều, di tích lịch sử – văn hóa, và khu vực bảo tồn khác.
- Bảo đảm khoảng cách an toàn giữa công trình với các công trình dễ cháy, độc hại hoặc công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh.
- Hồ sơ thiết kế phải được cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt theo quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư cần chuẩn bị bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của từng loại công trình cụ thể.
Lưu ý:
Đối với những công trình thuộc tuyến phố hoặc khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị, công trình xây dựng vẫn phải tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Điều kiện cấp phép xây dựng công trình ngoài đô thị không theo tuyến
Theo Điều 92, Luật Xây dựng 2014, để được cấp giấy phép xây dựng cho các công trình không theo tuyến nằm ngoài khu vực đô thị, chủ đầu tư cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:
- Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng dự án
Công trình phải được xây dựng tại vị trí đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản, phù hợp với quy hoạch và tổng mặt bằng dự án đã được phê duyệt. - An toàn công trình và môi trường
Quá trình thi công cần đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng, các công trình lân cận xung quanh và tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ theo quy định hiện hành. - Đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật và giao thông
Công trình không được làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cũng như các hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, năng lượng, đê điều, di sản văn hóa, hoặc di tích lịch sử – văn hóa tại địa phương. - Khoảng cách an toàn tối thiểu
Công trình cần tuân thủ khoảng cách an toàn đối với các công trình quan trọng như khu vực dễ cháy nổ, độc hại hoặc công trình liên quan đến quốc phòng và an ninh quốc gia. - Thiết kế xây dựng được thẩm định và phê duyệt
Thiết kế của công trình phải được cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt theo đúng quy định trước khi tiến hành xin cấp phép. - Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và hợp lệ
Chủ đầu tư cần chuẩn bị bộ hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng phù hợp với từng loại công trình xây dựng cụ thể, đảm bảo đầy đủ và đúng quy định pháp luật.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ
Căn cứ vào Điều 93 Luật Xây dựng 2014, việc cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được chia thành ba trường hợp cụ thể:
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Đối với nhà ở nằm trong khu vực đô thị, các điều kiện cần đáp ứng bao gồm:
- Nhà ở được xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được quy hoạch và phê duyệt, đồng thời tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Quá trình thi công phải đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng, các công trình lân cận, đồng thời tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ.
- Công trình cần đảm bảo không ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông và các hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, năng lượng, đê điều, khu di sản văn hóa, hoặc di tích lịch sử. Đồng thời, khoảng cách an toàn đến các công trình quan trọng như công trình dễ cháy nổ, độc hại hoặc liên quan quốc phòng – an ninh cần được tuân thủ chặt chẽ.
- Nhà ở riêng lẻ tại đô thị cần có thiết kế xây dựng phù hợp với quy định pháp luật.
- Chủ đầu tư phải chuẩn bị bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đầy đủ, phù hợp với từng loại công trình nhà ở riêng lẻ.
Nhà ở riêng lẻ tại đô thị chỉ được cấp phép khi phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
Nhà ở trong tuyến phố, khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng
Đối với các khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, công trình nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đây là điều kiện cấp giấy phép xây dựng bắt buộc để công trình được thi công hợp pháp.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Đối với nhà ở riêng lẻ nằm ở khu vực nông thôn, việc cấp giấy phép xây dựng chỉ áp dụng khi nhà ở được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn theo quy định pháp luật hiện hành.
Điều kiện xin giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định cụ thể như sau:
Đối với nhà ở riêng lẻ
- Địa điểm xây nhà phải thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây khu chức năng hoặc có quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện xây dựng và cũng chưa có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở riêng lẻ được xây phải phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền;
- Địa điểm xây nhà ở phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp phép xây dựng có thời hạn;
- Nhà ở được xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và phù hợp quy chế quản lý kiến trúc được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Quá trình xây dựng phải bảo đảm an toàn cho công trình, các công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy – nổ;
- Phải bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, năng lượng, đê điều, khu di sản văn hóa, khu di tích lịch sử – văn hóa;
- Bảo đảm khoảng cách an toàn từ công trình đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh;
- Thiết kế xây dựng của nhà ở riêng lẻ phải được thực hiện theo quy định;
- Có hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ phù hợp quy định.
Đối với công trình khác
- Địa điểm công trình phải thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây khu chức năng hoặc có quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện xây dựng và cũng chưa có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Công trình được xây phải phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền;
- Địa điểm xây công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
- Quá trình xây dựng phải bảo đảm an toàn cho công trình, các công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy – nổ;
- Phải bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, năng lượng, đê điều, khu di sản văn hóa, khu di tích lịch sử – văn hóa;
- Bảo đảm khoảng cách an toàn từ công trình đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh;
- Công trình có thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định;
- Có bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tương ứng quy định của từng loại công trình xây dựng.
Lưu ý:
Chủ đầu tư phải cam kết tiến hành tháo dỡ công trình hoặc nhà ở riêng lẻ khi hết thời hạn sử dụng ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc khi có quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu chủ đầu tư không tự tháo dỡ, cơ quan chức năng sẽ thực hiện cưỡng chế và toàn bộ chi phí phát sinh sẽ do chủ đầu tư chịu trách nhiệm.
Trong trường hợp quy hoạch xây dựng chưa được triển khai sau khi hết thời hạn ghi trong giấy phép, công trình hoặc nhà ở riêng lẻ vẫn được phép sử dụng cho đến khi có thông báo thu hồi đất từ phía cơ quan nhà nước.
Để đảm bảo quá trình xin cấp giấy phép xây dựng diễn ra suôn sẻ, các chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy định cụ thể áp dụng cho từng loại công trình và từng địa phương. Trong trường hợp gặp khó khăn, việc tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan quản lý xây dựng là rất cần thiết. Để có được sự tư vấn, hỗ trợ nhanh chóng hãy đến với GV Lawyers.
Hy vọng bài viết tham khảo này đã cung cấp những thông tin hữu ích về điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành.
Xem thêm: Khi nào cần điều chỉnh giấy phép xây dựng
