Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp là gì? Hãy cùng Global Vietnam Lawyers (GV Lawyers) giải đáp những thắc mắc này.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp là gì? Hãy cùng Global Vietnam Lawyers (GV Lawyers) cùng giải đáp thắc mắc qua bài viết tham khảo dưới đây.
Đây là câu hỏi được nhiều cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm khi tham gia vào thị trường bất động sản nông nghiệp. Việc nắm rõ các yếu tố này giúp xác định đúng giá trị thực tế của đất, tránh thiệt hại khi chuyển nhượng hoặc đầu tư. Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên nhiều yếu tố như năng suất cây trồng, vị trí, điều kiện giao thông, thời hạn sử dụng và đặc điểm thực tế của địa phương.
Tổng quan về việc xác định giá đất nông nghiệp tại Việt Nam
Với bối cảnh thị trường bất động sản nông nghiệp ngày càng sôi động, việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng không chỉ với người dân, mà còn với doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.
Giá đất nông nghiệp là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính, đền bù, thu hồi, chuyển nhượng, hoặc cho thuê đất, đồng thời là căn cứ quan trọng để xây dựng bảng giá đất tại từng địa phương.
Theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định chi tiết 05 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất đối với đất nông nghiệp. Các yếu tố này phản ánh đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hóa – xã hội của từng khu vực, bảo đảm tính công bằng và sát với giá trị thực tế của đất.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp bao gồm:
(1) Năng suất cây trồng, vật nuôi
Đây là yếu tố kinh tế cốt lõi, phản ánh trực tiếp giá trị sử dụng của đất. Một khu đất có độ phì nhiêu cao, dễ canh tác, cho năng suất cây trồng và vật nuôi ổn định sẽ có giá trị cao hơn. Ngược lại, đất khô cằn, bạc màu hoặc khó sản xuất nông nghiệp thường được định giá thấp hơn. Cơ quan định giá đất sẽ xem xét hiệu quả kinh tế trung bình mà thửa đất mang lại để làm căn cứ xác định giá trị thực tế.
(2) Vị trí, đặc điểm thửa đất và khu đất
Yếu tố vị trí có tác động lớn đến giá trị chuyển nhượng hoặc thuê đất nông nghiệp. Những khu đất gần nơi sản xuất, khu công nghiệp, khu tiêu thụ nông sản hoặc gần khu dân cư thường có giá trị cao hơn do thuận lợi trong vận chuyển, tiêu thụ sản phẩm và tiếp cận hạ tầng. Ngoài ra, đặc điểm địa hình, độ dốc, khả năng thoát nước, độ sâu tầng canh tác cũng được xem xét khi xác định giá đất.
(3) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm
Đường giao thông nội đồng, đường vận chuyển hàng hóa và kết cấu hạ tầng giao thông là yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá đất. Cụ thể, đất nông nghiệp nằm gần đường lớn, có mặt đường bê tông hoặc nhựa, thuận tiện cho máy móc nông nghiệp và xe tải vận chuyển thường được định giá cao hơn. Bên cạnh đó, yếu tố địa hình thuận lợi, bằng phẳng giúp giảm chi phí sản xuất, tăng năng suất, cũng góp phần nâng cao giá trị đất.
(4) Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng là yếu tố pháp lý quan trọng ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp. Theo quy định, đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp hoặc trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để xác định giá.
Tuy nhiên, với các loại đất khác có thời hạn ngắn hơn hoặc không ổn định về pháp lý, giá đất sẽ được tính toán thấp hơn do yếu tố rủi ro về thời gian sử dụng.
(5) Các yếu tố khác phù hợp với thực tế và phong tục địa phương
Ngoài các yếu tố nêu trên, truyền thống canh tác, phong tục tập quán, điều kiện tự nhiên và văn hóa vùng miền cũng có thể ảnh hưởng đến giá đất.
Ví dụ, tại một số địa phương có truyền thống trồng lúa hoặc nuôi tôm lâu đời, đất nông nghiệp chuyên dụng cho những hoạt động này thường được đánh giá cao hơn so với khu vực không có lợi thế sản xuất.
Cơ quan có thẩm quyền quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) là đơn vị chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan để tham mưu và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết các yếu tố ảnh hưởng, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố, cũng như cách thức điều chỉnh giá đất tương ứng.
- Trong trường hợp UBND cấp tỉnh chưa ban hành quy định cụ thể, tổ chức thực hiện định giá đất có thể đề xuất chi tiết trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Như vậy, việc xác định giá đất nông nghiệp không chỉ tuân theo khung pháp lý của Chính phủ, mà còn được điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, bảo đảm tính linh hoạt và khách quan.
Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?
Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại sau:
- Đất trồng cây hằng năm: gồm đất trồng lúa và các loại cây ngắn ngày khác.
- Đất trồng cây lâu năm: như cà phê, cao su, hồ tiêu, cây ăn quả lâu năm.
- Đất lâm nghiệp: gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất chăn nuôi tập trung.
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác: phục vụ nghiên cứu, sản xuất nông nghiệp kết hợp.
Việc phân loại này giúp cơ quan quản lý và người sử dụng đất xác định chính xác mục đích sử dụng, từ đó áp dụng khung giá phù hợp và đánh giá đúng giá trị thực tế của đất nông nghiệp.
Qua bài viết tham khảo trên đây có thể thấy, 05 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp bao gồm: năng suất cây trồng, vị trí và đặc điểm thửa đất, điều kiện giao thông, thời hạn sử dụng đất, và các yếu tố địa phương khác.
Các yếu tố này được quy định rõ trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP, và việc cụ thể hóa do Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu trình UBND cấp tỉnh ban hành. Việc hiểu rõ và áp dụng đúng các quy định trên sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý định giá chính xác, minh bạch và hợp pháp trong mọi giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp.
