Ngày 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, thay thế nhiều quy định cũ đã áp dụng hơn 10 năm qua. Đây được xem là bước cải cách lớn trong lĩnh vực quản lý và định giá đất đai, khi nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ, giúp chính sách đất đai minh bạch, tiệm cận thị trường và thúc đẩy đầu tư.
Trong bài viết tham khảo này, GV Lawyers sẽ cùng bạn phân tích những thay đổi quan trọng về giá đất theo NĐ 226/2025/NĐ-CP chi tiết.
Những thay đổi quan trọng về giá đất theo NĐ 226/2025/NĐ-CP
Khung giá đất chính thức bị bãi bỏ
Một trong những thay đổi gây chú ý nhất là bãi bỏ khung giá đất vốn tồn tại nhiều năm qua. Trước đây, bảng giá đất của các địa phương phải căn cứ vào khung giá do Chính phủ ban hành, khiến mức giá thiếu linh hoạt và nhiều khi chênh lệch lớn so với thực tế thị trường.
Từ 15/8/2025, khung giá đất không còn áp dụng. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ chủ động xây dựng bảng giá đất theo điều kiện kinh tế, xã hội của địa phương. Đây là bước đột phá giúp giá đất trở nên sát thực tế hơn, phản ánh đúng cung – cầu, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách thông qua thuế và phí liên quan.
HĐND tỉnh được quyền điều chỉnh tăng/giảm giá đất
Trước kia, cơ quan địa phương chủ yếu chỉ được tăng giá đất đối với một số loại đất cụ thể. Tuy nhiên, theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, HĐND cấp tỉnh được trao quyền rộng hơn: tăng hoặc giảm giá đất với từng loại đất, kể cả đất nông nghiệp trong cùng thửa có nhà ở.
Điều này cho phép các tỉnh, thành điều chỉnh linh hoạt hơn, tránh tình trạng giá đất quá cao hoặc quá thấp so với thị trường. Sự chủ động này còn góp phần ổn định các giao dịch, tạo môi trường đầu tư minh bạch và bền vững hơn.
UBND cấp xã tham gia xây dựng bảng giá đất
Một điểm mới đáng chú ý là UBND cấp xã cũng được phân quyền trong việc xây dựng bảng giá đất. Trước đây, thẩm quyền này chỉ dừng ở cấp huyện hoặc tỉnh.
Việc trao quyền cho cấp xã giúp giá đất được định hình sát hơn với tình hình thực tế từng khu vực nhỏ lẻ. Ví dụ, cùng một huyện, giá đất ở trung tâm thị trấn và vùng ven có thể rất khác nhau. Khi cấp xã trực tiếp xây dựng bảng giá, mức giá đưa ra sẽ phản ánh rõ sự khác biệt này.
Cải tiến toàn diện 04 phương pháp định giá đất
Một nội dung quan trọng khác trong Nghị định 226/2025/NĐ-CP là cải tiến các phương pháp định giá đất. Hiện có 04 phương pháp được áp dụng: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Trong đó, 03 phương pháp đầu tiên đã được sửa đổi chi tiết, bổ sung thêm căn cứ và dữ liệu mới; chỉ phương pháp hệ số điều chỉnh được giữ nguyên.
Phương pháp so sánh
- Trước đây: chủ yếu dựa trên giá đất tại các thửa tương tự.
- Nay: bổ sung dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá trúng đấu giá (đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính) và giá từ sàn giao dịch bất động sản.
- Kết quả: giá đất được xác định minh bạch, có cơ sở thực tế hơn.
Phương pháp thu nhập và thặng dư
- Được sửa đổi để phản ánh sát chi phí thực tế, lợi nhuận kỳ vọng của dự án.
- Giúp ngăn chặn tình trạng định giá thấp gây thất thu cho ngân sách hoặc định giá cao dẫn tới khiếu nại, tranh chấp.
Những điều chỉnh này là nền tảng để xây dựng bảng giá đất công bằng, khoa học, vừa khuyến khích đầu tư vừa đảm bảo quyền lợi của Chính phủ.
Bồi thường cây trồng, vật nuôi khi thu hồi đất
Một điểm mới rất thực tiễn là quy định về bồi thường cây trồng, vật nuôi. Nghị định bổ sung Điều 14a vào Nghị định 88/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết cách xác định mức bồi thường.
Nếu địa phương chưa ban hành khung đơn giá, thì có thể căn cứ vào thực tế để đưa ra mức bồi thường hợp lý. Nhờ vậy, người dân có tài sản gắn liền với đất được đảm bảo quyền lợi rõ ràng hơn, tránh tình trạng ước lượng cảm tính gây khiếu kiện.
Chính sách chuyển tiếp đảm bảo ổn định
Nghị định 226/2025/NĐ-CP đưa ra cơ chế chính sách chuyển tiếp cho các dự án đang triển khai. Chủ đầu tư có thể lựa chọn tiếp tục theo quy định cũ hoặc áp dụng quy định mới. Trong trường hợp có sự xung đột pháp lý, Nghị định 226 được ưu tiên áp dụng.
Cách làm này giúp giảm thiểu gián đoạn trong quá trình đầu tư, đồng thời đảm bảo tính thống nhất khi vận dụng pháp luật.
Biểu mẫu thủ tục hành chính được đồng bộ
Một thay đổi quan trọng khác là việc thống nhất biểu mẫu thủ tục. Các mẫu cũ theo Nghị định 71/2024 nay được thay thế bằng mẫu theo Nghị định 151/2025. Việc này giảm chồng chéo, đơn giản hóa quy trình hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp.
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng
Theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã có trách nhiệm lập danh mục dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng… Sau đó, trình UBND tỉnh phê duyệt.
Ngoài ra, thẩm quyền phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng: Chủ tịch UBND cùng cấp sẽ là người ra quyết định phê duyệt. Quy định này giúp tăng tính minh bạch, tránh tình trạng “đùn đẩy trách nhiệm” như trước đây.
GV Lawyers đối tác pháp lý đáng tin cậy, uy tín
Để hiểu sâu và vận dụng hiệu quả những thay đổi quan trọng về giá đất theo NĐ 226/2025/NĐ-CP, việc tham khảo ý kiến từ chuyên gia pháp lý là vô cùng cần thiết.
GV Lawyers, một công ty luật Việt Nam giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, sẵn sàng:
- Tư vấn chi tiết về bảng giá đất, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hỗ trợ doanh nghiệp, cá nhân trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính liên quan.
- Đại diện khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Sự am hiểu luật pháp cùng kinh nghiệm thực tế sẽ giúp bạn yên tâm hơn trong mọi giao dịch, đầu tư liên quan đến bất động sản.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP là bước cải cách quan trọng, thay đổi căn bản cơ chế định giá đất tại Việt Nam. Việc bỏ khung giá đất, tăng quyền cho địa phương, cải tiến phương pháp định giá và minh bạch hóa thủ tục là nền tảng để quản lý đất đai hiệu quả, công bằng và bền vững hơn.
Nếu bạn quan tâm đến việc áp dụng nghị định này vào hoạt động kinh doanh, đầu tư hay quyền lợi cá nhân, hãy liên hệ GV Lawyers qua hotline: 028 3622 3555 để được hỗ trợ hoặc truy cập website để biết thêm thông tin www.gvlawyers.com.vn
