Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc xác định giá trị thật của bất động sản là yếu tố then chốt giúp các bên trong giao dịch tránh được rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Vậy cách định giá nhà đất như thế nào là đúng luật và hiệu quả? Hãy cùng công ty luật Global Vietnam Lawyers (GV Lawyers) phân tích chi tiết trong bài viết tham khảo dưới đây.
Khái niệm định giá nhà đất là gì?
Theo Luật Giá năm 2012, định giá là việc tổ chức, cá nhân có chức năng xác định giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định. Còn đối với bất động sản, định giá nhà đất là quá trình xác định giá trị của một mảnh đất hoặc tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình) dựa trên cơ sở pháp lý và các yếu tố thị trường nhằm phục vụ các mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn…
Nhà nước có quy định bảng giá đất, giá đất cụ thể và khung giá đất được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí và bồi thường. Tuy nhiên, trong giao dịch thực tế, giá nhà đất còn được thỏa thuận theo giá thị trường nên cần có cách định giá nhà đất phù hợp, tránh thiệt thòi cho cả người mua lẫn người bán.
Những yếu tố ảnh hưởng đến cách định giá nhà đất
Việc định giá nhà đất không thể dựa vào cảm tính mà cần căn cứ vào các yếu tố khách quan và chủ quan dưới đây:
Yếu tố pháp lý
Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu. Bất động sản có giấy tờ đầy đủ, minh bạch, sổ đỏ riêng thường được định giá cao hơn. Ngược lại, tài sản đang tranh chấp, quy hoạch treo hoặc thiếu giấy tờ pháp lý sẽ bị giảm giá trị.
🔎 Luật sư từ công ty luật GV Lawyers khuyến cáo: Người mua nên kiểm tra kỹ quyền sử dụng đất (có thời hạn không?), mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… trước khi định giá.
Yếu tố vị trí
Vị trí luôn là yếu tố then chốt trong cách định giá nhà đất. Bất động sản nằm tại mặt tiền, trung tâm quận, gần trường học, bệnh viện, khu thương mại sẽ có giá cao hơn nhà trong hẻm, hạ tầng kém phát triển.
Tình trạng tài sản
Nhà mới xây, thiết kế đẹp, nội thất tốt sẽ có giá trị cao hơn so với nhà cũ, xuống cấp. Ngoài ra, loại hình nhà đất cũng ảnh hưởng đến giá: nhà phố, nhà cấp 4, biệt thự, căn hộ chung cư…
Yếu tố thị trường
Xu hướng thị trường, nhu cầu mua bán, chính sách nhà nước về bất động sản tại thời điểm định giá cũng tác động không nhỏ. Giai đoạn thị trường “nóng sốt” thì giá tăng nhanh; ngược lại, khi thị trường trầm lắng thì giá trị có thể giảm mạnh.
Phong thủy và tâm lý
Tuy không thuộc yếu tố pháp lý, nhưng nhiều người mua vẫn xem phong thủy như hướng nhà, vị trí đất có phù hợp không? Có kỵ mệnh không?… Tâm lý số đông cũng tác động lớn đến cách định giá nhà đất hiện nay.
6 cách định giá nhà đất phổ biến hiện nay
Dưới đây là những phương pháp định giá nhà đất được văn phòng luật sư GV Lawyers tổng hợp và đánh giá là phù hợp với thực tế giao dịch tại Việt Nam:
Định giá theo vị trí
Căn cứ vào vị trí địa lý, loại đường (đường chính, hẻm nhỏ), khoảng cách đến trung tâm, bạn có thể tham khảo giá đất các khu vực lân cận hoặc qua các trang giao dịch bất động sản uy tín để đưa ra mức giá phù hợp.
Ví dụ: Đất mặt tiền đường lớn tại quận 1, TP.HCM có thể cao gấp 2–3 lần so với nhà trong hẻm tại cùng khu vực.
Định giá theo bảng giá đất của Nhà nước
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP (sẽ được thay thế khi Luật mới có hiệu lực), mỗi tỉnh thành đều ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, bảng giá này chủ yếu phục vụ cho mục đích tính thuế, phí và không phản ánh đúng giá thị trường.
🔎 Do đó, giá trị thực tế thường cao gấp 3–5 lần giá Nhà nước hoặc phụ thuộc từng địa phương, có thể gấp 5–8 lần. Người dân có thể lấy giá trên bảng nhân hệ số điều chỉnh giá đất (do UBND tỉnh quy định) để ra mức giá gần đúng.
Định giá thông qua so sánh
So sánh với các bất động sản tương đồng đã giao dịch gần đây là một cách định giá nhà đất hiệu quả. Phương pháp này thường được ngân hàng và chuyên gia thẩm định sử dụng.
Định giá qua đơn vị thẩm định chuyên nghiệp
Các công ty thẩm định giá được cấp phép (ví dụ: những đơn vị đối tác với ngân hàng hoặc các công ty luật Việt Nam như GV Lawyers hợp tác) sẽ tiến hành khảo sát, phân tích và đưa ra báo cáo định giá tài sản.
✅ Ưu điểm: Có tính pháp lý cao, được chấp nhận trong các hồ sơ vay vốn, tranh chấp, tố tụng.
❌ Nhược điểm: Tốn chi phí từ vài triệu đồng trở lên.
Định giá theo khấu hao tài sản
Đối với nhà ở đã sử dụng, cần tính phần khấu hao theo thời gian sử dụng. Thông thường, mỗi năm trừ 2–3% giá trị ban đầu. Ví dụ: Nhà xây được 10 năm, khấu hao 25% thì giá trị còn lại là 75% so với ban đầu.
Nhờ sự hỗ trợ từ môi giới hoặc ngân hàng
Các sàn môi giới uy tín hoặc ngân hàng thương mại có thể hỗ trợ định giá tài sản. Tuy nhiên, ngân hàng thường định giá thấp để đảm bảo khoản vay, còn môi giới có thể thiên lệch nếu muốn thúc đẩy giao dịch nhanh.
Lưu ý pháp lý khi định giá và giao dịch nhà đất
Để quá trình mua bán, định giá được thuận lợi và đúng pháp luật, bạn cần lưu ý:
- Tài sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ).
- Đảm bảo không tranh chấp, không thuộc diện bị kê biên thi hành án.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Soạn hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
- Thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng…
Dịch vụ hỗ trợ tư vấn bất động sản từ GV Lawyers
Với đội ngũ luật sư am hiểu chuyên sâu về pháp luật đất đai và kinh nghiệm hỗ trợ hàng trăm giao dịch bất động sản trên cả nước, công ty luật GV Lawyers thuộc công ty luật Việt Nam hàng đầu cung cấp đầy đủ các dịch vụ tư vấn liên quan đến Bất động sản.
Hãy liên hệ với chúng tôi tại www.gvlawyers.com.vn để được hỗ trợ kịp thời và chuyên nghiệp.
Cách định giá nhà đất đúng không chỉ giúp bạn tránh mua nhầm tài sản bị “thổi giá”, mà còn đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp trong mọi giao dịch bất động sản. Nếu bạn không có kinh nghiệm, hãy tìm đến sự hỗ trợ của công ty Luật GV Lawyers hoặc các công ty luật Việt Nam có uy tín để được tư vấn cụ thể, chính xác theo từng trường hợp.
